房地产行业研究：上海土拍冷热分化，商票逾期增速趋缓

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：上海土拍冷热分化，商票逾期增速趋缓》研报附件原文摘录）
行业点评
本周A股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（7.8-7.14）申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+2.1%，在各板块中位列第21。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.6%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.9%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-7.4%和-3.5%。
本周上海二批次土拍首轮收官，带动成交楼面均价创年内第二高。本周（7.8-7.14）全国300城宅地成交建面564万㎡，单周环比-34%，单周同比-68%，平均溢价率6%。本周成交楼面均价10616元/㎡创年内第二高，仅次于4.17-4.23的14941元/㎡，而该期间为上海一批次土拍。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面18722万㎡，累计同比-26%；年初至今，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比下降，成都市场表现较好。本周（7.8-7.14）35个城市商品房成交合计273万平米，周环比-16%，周同比-33%。其中：一线城市周环比-3%，周同比-8%；二线城市周环比-21%，周同比-34%；三四线城市周环比-2%，周同比-67%。
本周二手房成交环比提升，同比下降，二手房热度持续承压。本周（7.8-7.14）15个城市二手房成交合计162万平米，周环比+9%，周同比-9%。其中：一线城市周环比+4%，周同比-18%；二线城市周环比+10%，周同比-5%；三四线城市周环比+10%，周同比-40%。
上海二批次土拍首轮各地块冷热两极分化，整体盈利空间较为可观。7月11日-7月13日，上海二批次首轮土拍收官。土拍规则由之前当举牌竞价达到中止价时转为一次书面报价，最接近一次书面报价平均价的房企竞得，改为报价达到最高限价的房企通过摇号确定最终竞买人，各房企单纯“拼运气”相对更为公平。本轮挂牌出让16宗宅地，最终共计成交15宗，有1宗撤牌。总成交规划建面187.34万㎡，总成交金额405.48亿，成交楼面均价21644元/㎡，平均溢价率7.82%。本轮土拍各地块间两极分化，成交的15宗宅地中有10宗封顶，5宗底价。从拿地金额来看，央国企占比71%，民企占比29%，排名前五的房企分别为A房企、中铁建、大华、上海临港、荣盛集团。本轮土拍15宗地块的平均房地价差达到27159元/㎡，平均地价房价比为44.3%，为房企预留了较为可观的盈利空间。
6月新增商票逾期的房地产项目公司环比增速趋缓，有待政策进一步支持。根据上海票交所，2023年1-6月发生3次以上商票逾期且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的房地产项目公司数量为1608个，环比增速由1-5月的7.2%回落至3.7%，且占全部商票逾期企业的比重环比降低0.6个百分点至63.8%。但2023年1-6月2051个持续逾期的承兑人中有1443个属于房地产行业，占比高达70.4%，环比增长7.4%。我们认为二季度以来市场逐渐回落，房企销售承压，多数房企流动性尚未得到缓解，行业信用风险仍在持续，仍需获得政策支持。
投资建议
销售持续承压下核心一二线城市重点区域的项目去化更有保障，本周上海土拍亦呈现土地冷热两极分化的现象，能够在土拍市场获取重点区域项目的房企将因此受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

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