策略深度报告：地产复苏了吗？_股票频道

（以下内容从红塔证券《策略深度报告：地产复苏了吗？》研报附件原文摘录）
随着房地产市场的回暖，市场对房地产市场的分歧在增大。
乐观者认为房地产市场已经见底，过去几年房企拿地规模收缩导致供给端显著收缩，只要房地产稍有复苏，景气度就能显著上升。
悲观者认为房地产市场见底是短期的，购房者因疫情的“疤痕效应”，购买力释放只是一次性的，一季度的销售好转没有持续性。
那么，房地产市场复苏的态势究竟如何？后续的走势如何？
在地产本轮回暖之势中，行业复苏并不全面，具有结构不均的特点。
一是房屋销售方面，高能级城市的房屋好于低能级城市，二手房好于新房，现房好于期房，央国企背景的房企好于民企。
二是土拍市场方面，全国住宅类土地成交市场依旧处于低迷态势，拿地区域仍以高能级城市为主。
三是房屋库存方面，狭义库存及去化周期仍处在高位，库存压力主要集中在基本面薄弱同时购买力又不足的三四线城市。
那么，少数城市的回暖能否带动全行业的复苏呢？
1-2月，20个商办重点城市销售面积之和占全国比例不到20%，销售额占比约40%，对于整个行业，目前回暖较好的城市的销售面积及销售额的体量还是不够大。
一季度房屋成交规模中有一部分是此前被积压需求的释放，而二季度这部分积压需求的推动作用会大大减弱。同时，这三年来居民资产负债表受损、交房信任度下降，房价下跌等因素也对地产修复斜率产生了长期影响。
房价代表了市场对未来的预期和信心，基本面薄弱的城市的房价仍在继续下跌，又因这些城市也是库存压力集中的地方，若后续房价持续低迷，其需求端全面回暖的难度还是较高的。
往后来看，考虑到去年的低基数，若政策端持续发力，宏观经济向好，居民收入增加，居民购房意愿有望稳步修复，预计二季度房地产行业将持续修复，但城市分化、新旧房分化，现房期房分化、以及国企民企分化的特征还是会延续一段时间。
风险提示
地缘政治冲突加剧、经济修复速度过缓，房企风险增加。