政策支持力度提升，公众关注提高， REITs 试点范围有望扩大到长租房、商业地产等领域。 近年来， 相关监管部门、主管部委积极探索、加大力度推进我国公募 REITs 发展。 展望 2023年，公募 REITs 市场有望在保质提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型有望进一步多元化， REITs 市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规范和完善， REITs 生态体系逐步建立，多层次 REITs 市场建设不断推进。
REITs 取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金，属于优质投资资产。 交易结构采取“股+债”模式， 具有如下优势： 1）盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率； 2）高分红比，现金流稳定， 将 90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好； 3）期限较长，适合长期投资， 封闭式基金，仅可通过转让退出； 4）底层资产类型丰富， 包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。 目前有25只公募 REITs 发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类，底层资产优质，运作情况较好。
产业园区 REITs 与保租房 REITs 底层资产的收入来源主要为租金，绝大部分原始权益人为国资。 产业园区 REITs 底层资产的出租率均较高，单位租金与城市能级有关，租户集中于科技、制造、医药等行业， 承租能力较强。产业园的主要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三方面，其中租金收入占比最大。 22年上市的产业园 REITs 资本化率高于首批，基本在 5%以上。 8支产业园 REITs 中， 7支的原始权益人为国资背景， 增加收益稳定性，拥有其他同类产业丰富，协同能力强，有进一步扩募基础。 目前市场共有四单保租房 REITs 产品， 各保障房项目规模、运营成熟度不同，配备业态有差异， 收入来源超九成来自租金收入，出租率均达到较高水平（>90%），城市能级差异导致平均租金差异较大，原始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系。
产权类 REITs 在一级市场认购中表现优于特许经营权类。 从投资者类型来看，目前公募 REITs 的主要投资者仍是机构投资者。已发售的 25支公募 REITs 中，几乎超过 90%的配额通过向机构投资者配售完成，公众投资者认购相对来说只占据较少部分。从认购活跃度来看，首批 9支公募 REITs的认购倍数整体不高，平均值为 8.22，伴随着 REITs 基金的有序扩募和良好表现，后续发行批次的认购活跃度显著高于首批 REITs，平均认购倍数达到 93.59。 分 REITs 类型来看， 产权类 REITs 认购倍数高于特许经营权类 REITs。
REITs 公募基金二级市场表现优异， 跑赢其他指数， 市场活跃度逐步提高，投资回报相对较高。 中证 REITs 指数跑赢上证指数、沪深 300、中证 500以及 5年国债全收益， 收益率达到 5.83%。 产权类 REITs 指数优于特许经营权类 REITs 指数， 分板块来看， 能源基础设施板块 REITs 表现最好。 REITs 市场活跃水平不断提高，产业园 REITs 活跃度最高。 REITs产品收益情况普遍较好，较大部分 REITs 取得正收益。从估值分析， REITs公募基金市场存在一定程度的溢价情况。
投资建议： 随着政策支持及 REITs 交易规则及配套政策法规更加完备， 预计 2023年公募REITs市场将震荡上行。 REITs有序扩募有望提供新的资产配置渠道，但同时扩募注入的 REITs资产也会影响现有 REITs 的估值。目前 REITs 打新的收益率相较前期已相对滑落，但同时也能够获取一定收益。因此需要关注市场扩募带来的投资机会，抓住底层优质资产，同时注意供给新增同时使公募 REITs 稀缺性进一步弱化，从而带来的相关风险。 产权类相关基础设施随着减免租金政策的退出以及相关政策利好， 经营情况有望迎来反弹，可重点关注产业园区、保障性租赁住房板块 REITs。 随着国内出行的有序恢复及旅游消费的释放， 受疫情冲击影响较大的特许经营权类 REITs 将得到修复，可关注交通基础设施板块 REITs。
风险提示： 项目运营及行业下行风险，市场波动风险，政策支持力度不及预期风险。
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