越秀地产：全年销售拿地进取，核心城市项目去化良好

事项：

我们近期走访了越秀地产合肥、苏州、杭州项目，春节后到访认购改善，公司项目去化良好。

平安观点：

2022年销售逆势正增长，核心城市拿地进取。2022年越秀地产全年销售1250.3亿，同比 8.6%，为 50强房企中唯一销售正增长房企，全年目标完成率 101.2%；全年拿地销售面积比 60.4%、拿地销售金额比 34.4%，分别位居 50强房企第 2位、第 4位。公司加大对北上广深、杭州、合肥等重点城市布局，斩获多宗优质土储，如在北京第五批土拍中竞得两宗热门地块，2022年首进合肥，通过合作方式获得杭州钱江新城地块等。

杭州合肥项目布局优越，去化良好：合肥越秀星汇君澜为公司 2022年 3月获取地块项目，位于合肥主城瑶海区，拿地时竞品质满分；公司凭借该项目首进合肥，独立操盘，2022年 9月首开去化达 9成，销售额 7.6亿元。案场销售反馈，春节后周末来访 100组/天，工作日来访超 20组/天，且即将加推，蓄客充裕。杭州天澜海岸、天澜美境项目为滨江越秀合作开发楼盘，总价 900万起，为钱江新城二期改善江景盘。公司通过与本土品牌房企合作开发模式，切入热点城市，打造品牌影响力。天澜海岸项目于2022年 12月初开盘，共计推出 231套房源，报名人数 1251人，中签率为 18.47%。天澜美境项目于 2022年 12月末开盘，已接近去化尾声，两盘均无分销折扣。

投资建议：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，市场下行期 2022年销售同比为正，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司 2022-2024年 EPS 预测分别为 1.25元、1.41元、1.62元，当前股价（截至 2023年 2月 20日）对应 PE 分别为 8.1倍、7.1倍、6.2倍，维持“推荐”评级。

风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。

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