房地产行业点评：不动产私募投资基金试点启动，行业资金端再迎活水

中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。

平安观点：为对此前证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实。2022年11月28日，证监会明确开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式，本次为对证监会开展不动产私募投资基金试点要求的落实。

利于盘活存量资产，为行业提供新的增量资金。此次按照试点先行、稳妥推进的原则，参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等，其中存量商品住宅指已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，已经实现销售或者主体建设工程已开工的存量商品住宅项目，包括普通住宅、公寓等，为部分资金紧张的存量优质项目盘活提供新的资金来源。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，并在被投企业提供借款或者担保做出了明确的限制和要求，利于更好保护投资者权益。随着本次不动产私募投资基金试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，亦利于优质存量资产的盘活。

投资建议：我们认为随着本次试点的落地实施，有望为行业提供新的增量资金来源，盘活优质存量资产。当前行业政策风向加速转变，节后多个城市来访上升亦反映购房预期逐步扭转，后续政策持续发力叠加经济大环境逐步修复，预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企越秀地产、保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如保利物业、招商积余、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。

风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。

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