核心观点：新房价格上涨城市增多多城贷款年限延长1月份新房销售价格环比上涨城市的城市增至36个自2021年9月以来首次超过下跌个数，同时一线城市价格同比上涨，在政策供求端政策频出和疫情管控放松影响下，1月楼市初显边际回暖迹象。中央政策层面仍以防风险、稳发展、保交楼为主，地方层面惠州限售放松，南宁、杭州、成都等地房贷年龄期限延长。
目前整体房贷利率水平处于相对低位，限购限贷和公积金政策持续宽松，对于释放刚性和改善型住房需求具有直接作用。我们认为当前对于地产政策底已经相对明确，销售基本面仍在触底，在疫情政策全面调整的背景下市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：一线城市销售价格同比上涨，惠州放松限售中央层面：统计局1月份新房和二手房价格环比上涨城市分别为36个和13个，环比分别增加21个和6个一线城市商品住宅销售价格同比上涨。中央经济工作会议提出要防范房地产业引发系统性风险确保房地产市场平稳发展。央行提出拓展“第二支箭”支持范围，推动金融机构增加民营企业信贷投放，积极做好保交楼金融服务，加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式过渡。
地方层面：深圳监管部门已经约谈部分银行要求加强经营贷转贷申请审查。惠州商品房限售年限从3年调整为1年。南宁、杭州部分银行房贷年龄期限延长。山东潍坊鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。
市场端：新房成交同比下降苏州完成一批次土拍销售端2023年第7周，全国64城商品住宅成交面积345万平米，同比下降环比增加3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达1983万平米，累计同比下降25%。全国23城二手房成交面积为176万平米，同比增速82%，前值年初至今累计成交面积822万平米，同比增速25%，前值16%。
投资端：2023年第7周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积1340万平方米，成交土地规划建筑面积2482万平方米，同比增加36%，成交溢价率为4.2%。
苏州开启2023年首批集中供地竞拍结束，6宗地块成交额83.9亿元，其中1宗触顶摇号、1宗溢价、4宗底价，中建三局连落两子，华润置地在31家单位中摇中园区湖西CBD地块，招商蛇口和建发房产分别竞得一宗地块。
融资端：国内信用债发行同比减少2023年第7周，信用债发行68.2亿元，同比减少47%，环比增加15%，平均加权利率3.23%，环比基本持平；海外债发行0.5亿美元。
风险提示：1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；
（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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