房地产行业开年看地产系列：一线城市房地产市场有没有开门红？

投资要点：

春节过后，市场回暖程度如何？我们分线拆析房地产市场恢复力度，探讨需求现状及后市支撑因素。

一线城市总体韧性强，开年有回暖迹象新房市场，春节后北京楼市率先升温，主要和推盘节奏有关。2023年春节后一周，北、上、广、深商品房成交面积同比增速分别为33.0%、-28.8%、-46.0%和-43.4%，四城中，北京销售水平超过去年同期。

二手房市场，开年回暖趋势延续，尤其是广、深二手房市场反弹明显。2023年 1月，北、上、广、深四地二手房住宅销售套数环比增速分别-3.3%、-37.5%、63.8%和-32.2%，广州二手房市场回暖明显。

节后一周，北、上、广、深二手房成交量同比增速分别为-7%、-7%、43%和 44%，带看量同比增速分别为-39%、-29%、-16%和 18%，除广州延续回暖趋势外，深圳也开始反弹。

价格止跌企稳。1月贝壳 50城二手房价格指数环比上涨 0.2%，自2021年 8月连续 17个月环比下跌以来首次止跌。北京、上海、广州、深圳价格指数环比增幅分别为 1.5%、0.1%、1.5%、-0.1%。

需求端：前期没有明显政策松动，需求端受限购、限贷掣肘2022年以来，一线城市并未出台实质性放松政策，对当前楼市影响有限。去年下半年以来，全国供需两端政策持续发力，因城施策力度不断加大，支持刚性和改善性住房需求。2023年 1月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。但是一线城市以局部微调放松为主，政策未出现大尺度优化。

房贷利率影响购房需求。据中指院 2022年 12月置业意愿调查显示，限贷放松和下调房贷利率是促进购房需求入市的两大政策。2023年1月初，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整长效机制。2023年 1月 20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期 LPR为 3.65%，5年期以上 LPR 为 4.30%，北京首套房贷利率 4.85%、 二套 5.35%，上海首套 4.65%、二套 5.35%，深圳首套 4.6%、二套4.9%。广州首套在 4.1%左右，二套在 4.9%左右。不管是 LPR 报价，还是加点，未来利率降低空间较大。

供给端：一线城市供给缺口大，需要新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定一线城市去年全年土地供求规模大幅下降。受市场下行背景影响，2022年一线城市四轮集中供地共 268宗，同比下降 36.2%，但总体流拍率仅为 7%，相较于 2021年的 22%降幅明显。四次集中供地流拍率分别为 2%、10%、8%和 8%，出让金额分别为 1857.2、1828.5、2139.7和 550.5亿元。集中供地成交总宗数为 250宗，较 2021年的 326宗下降了 76宗，出让金额达到 6375.9亿元，同比降幅 3.3%。

展望后市：一线城市政策优化空间大，运用得当会有效提振市场需求端，限购和限贷是影响一线城市购房需求的主要因素，但大幅调整几率小。首套房认定标准、普宅非普宅的界定标准，存在调整空间，对销售会有提振作用。

一线城市限购政策以局部微调为主，政策调整幅度较小。如北京于2022年 11月，宣布通州区台湖、马驹桥地区商品住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定，解除“双限购”。上海、广州、深圳的限购政策未见明显调整。

首套房认定执行“认房又认贷”，且二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。高能级城市二套首付比例普遍偏高。

如北京普宅 60%，非普宅 80%；上海普宅 50%，非普宅 70%。深圳普宅 70%，非普宅 80%。以上海为例，超过 140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于 140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价 450万为分界，内环和外环间以 310万为分界，外环外以 230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付 70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般 800-1100万，首付需 560-770万，换房压力大。

贷款利率下降仍有空间，放款提速推动需求释放。此轮房贷利率下调 后 ， 北 京 首 套 LPR+55BP 、 二 套 LPR+105BP ， 上 海 首 套LPR+35BP 、 二 套 LPR+105BP ， 广 州 首 套 LPR+0BP 、 二 套LPR+60BP 起，深圳首套 LPR+30BP、二套 LPR+60BP 起，利率下调仍有空间。

供给端，土拍规则逐步优化，增加对房企吸引力的同时，提高居民购房安全感。同时，积极盘活存量项目。具体来看，一是增加供应批次。北京将集中供地批次调整为 5次，上海、广州、深圳调整为 4次。二是提高现房销售比重。北京 2022年第三批次供地共推出 18宗地块，其中 13宗地、超过 70%的项目设置了竞现房销售面积环节。

三是提升供给地块质量。如上海 2022年第二批次供地中，核心城区出让占比高达 15%。四是建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于 3个月，给市场主体充足的时间预期限制，有助于促进供地工作的更好开展。五是积极盘活存量项目。在去年新供地块大幅减少的背景下，加快已供未开发地块的开发销售，积极盘活存量未售项目，是维持房价稳定的关键。

风险提示1）房地产市场超预期下行风险。当前复苏持续性有待观察，可能是节后季节性复苏。

2）对政策解读偏差。房地产周期不同，分线城市基本面差异，导致政策解读判断时存在局限性。

3）调研样本有限，不足以反映市场主体。各城市分区域有分化现象，报告仅反映了可观测样本情况。

4）疫情扰动。复苏判断基于当前疫情过峰，如果后续疫情反复，市场存在超预期下行风险。

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