新房成交同比下降，市场信心仍未恢复 受销售持续低迷影响，购房者观望情绪较浓，市场信心依旧不足，春节期间新房成交难挽颓势。我们跟踪的重点56城2023年春节期间成交量位于近五年低点，较2019-2022年同期分别下降25.9%、22.4%、43.0%、35.8%。一线城市四城2023年春节期间新房成交同比下降54.1%，整体来看优于2019-2020年表现。二线城市新房成交情况不及预期，重点14城春节期间新房成交同比降幅28.4%，仅杭州、厦门和宁波三城成交面积同比实现增长，南京和苏州同比降幅较大。三四线城市成交冷淡行情依旧，39城2023年春节期间成交面积112.1万方，同比下降34.5%，较2019-2022年降幅均超过30%。
二手房成交保持增长，购房需求往存量房转移 根据贝壳研究院数据，春节期间二手房看房和购房数量显著提升，二手房市场量升价稳，整体回暖趋势较为明显。近两月在链家一二线城市中，超过80%的城市二手房挂牌量下降，已经进入去库存阶段。我们跟踪的重点22城2023年春节期间成交量较2019-2022年同期分别增长12.0%、37.2%、-20.0%、13.5%。其中一线两城成交面积同比下降27.7%，二线城市成交同比增长29.0%，三四线城市成交同比增长32.9%，返乡置业人群购房需求往存量房转移。
疫情管控放松拉动消费，商业地产有望迎来复苏 积累三年的返乡潮叠加各地推出的消费刺激政策，助力春节期间商业地产市场企稳回暖。典型房企商场客流量及销售额实现同比增长，各城市春节期间重点商圈客流量及销售额同比均有上升，“烟火气”逐渐回归。我们预计在春节期间放量后，大规模报复性消费复苏预期较低，在居民观望情绪下，商业地产的全面复苏仍需经历一段时间的调整期。
投资建议 在房地产开发投资和销售数据持续低迷情况下，进入2023年中央和地方层面房地产宽松政策不断出台。春节期间楼市整体表现呈现新房和二手房热度不均、城市间分化较大的特点，总体来看新房销售基本面仍在触底，二手房成交和商业地产市场逐步企稳回暖。在针对刚需购房政策应出尽出的情况下，我们预计后续更多针对改善需求的政策将逐步落地。我们认为在后续人口增长动力不足，人口和产业不断往高能级城市聚集的情况下，一二线城市销售市场有望率先修复，带动全国市场的逐步复苏。在供需两端政策持续宽松预期下，未来行业胜者为王逻辑将持续演进，持续看好那些融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。受益标的（1）保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健等民企和混合所有制企业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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