招商积余：百年招商殷实美好，善积余庆再启征程

A股稀缺央企物管标的，内外兼修未来可期。公司背靠招商局集团实力雄厚，积极开展“总对总”业务与合资合作，投资并购优质标的，成长未来可期。2021年，实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；实现归母净利润5.13亿元，同比增长17.25%。基础物管增长稳健，增值服务长效显现。构建“沃土云林”商业模式，深耕物业基础管理“沃土”，2021年物业管理面积2.81亿平方米，同比增长；发力非住宅业态，全业态拓展势头强劲。2021年，非住宅管理面积1.66亿平方米，同比增长75%，新拓展项目的单个项目平均年合同额同比大幅上升，千万级以上项目数量同比增长43%。依托到家汇平台，打造物业私域流量轻资产平台，2021年，公司平台交易额近8亿元，同比增长66%。商业运营加速拓展，“大资管”业务增长迅速。推进“12347”战略落地，聚焦资管业务。2021年，公司资产管理营业收入达到5.56亿元，同比增长23.7%，商业项目管理面积179万平方米，同比增长31.62%，在管商业项目44个，同比增长69.23%。近年来，公司成功培育九方、九方荟等品牌，打造三大商业产品系--海上世界、花园系、九方系。

投资建议公司作为A股稀缺央企物管标的，依托招商局集团，资源禀赋优异，打造“沃土云林”商业模式，深耕物业基础管理“沃土”，发力非住宅业态，积极投资并购优质标的，内外兼修未来成长可期。我们预计公司2022-2024年营业收入将分别同比增长23.75%、24.02%、23.63%至131.06、162.54、200.95亿元；归母净利润将分别同比增长36.2%、28.3%、20.3%至6.99、8.96、10.78亿元，EPS分别为0.66、0.85、1.02元。对应4月26日收盘价，PE分别为25X/20X/16X，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示市场不确定性加大风险；行业竞争加剧风险；并购整合不利风险。