金地集团2021年年报点评：销售逆势增长，营业利润率触底回升

事件：2022 年4 月25 日，公司发布2021 年年报 2021 年公司实现营收992.3 亿元+18.2%；实现归母净利润94.1 亿元-9.5%。

点评：销售量价逆势增长，坚持聚焦高能级城市，持有型物业齐头并进，坚守“三道红线”绿档

1）21 年，公司实现营收992.3 亿元，同比上升18.2%。受市场下行及疫情影响， 当期项目结算规模和毛利率不及预期，其中房地产业务结算毛利率同比下滑13.9pct 至19.7%；同时资产减值损失增加88.7%至12.1 亿元；进而实现归母净利润94.1 亿元，同比下降9.5%。值得注意的是，公司营业利润率自2021Q2 的低点8.8%触底反弹，Q3 录得15.6%，Q4 提升至21.0%，后续经营稳健可期。

2）21 年，公司实现签约面积1377.0 万平，同比增长15.3%；实现签约金额2867.1 亿元，同比增长18.15%，增幅位于TOP20 房企前列；对应销售均价20821 元/ 平，同比上涨2.5%，为后续业绩持续增长打下良好根基。同时，公司城市深耕战略成果显著，于全国十余城的市占率位列前十，其中，于上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山市占率位列首位。22 年,公司计划新开工面积634 万平，同比下降66%，计划竣工面积1536 万平，同比增长0.1%，预期随着各地宽松政策的相继落地，市场信心将逐步恢复，公司亦可维持销售业绩的稳健增长。

3）期内，公司新增111 宗土地，总投资额约1309 亿元（权益比约40.0%）， 同比下降3.0%；新增总土储约1636 万平，同比下降1.3%。公司积极推进东密西强的投资布局，聚焦高能级城市，当期一二线城市投资占比约65%。

4）21 年，商办物业方面，公司在营购物中心年底平均出租率维持90%以上。产业地产方面，公司新获取北京坤鼎项目等7 个项目，新增管理面积190 万平。长租公寓方面，公司成熟项目平均出租率稳定在94%以上，达行业标杆水平。此外，公司代建业务发展迅速，截至21 年底，公司代建业务已布局全国超30 城、累计开发管理面积超1500 万平，其中住宅项目累计货值超过880 亿元。

5）截至21 年末，公司剔除受限资金后现金短债比约1.4X、剔预后负债率约67.6%、净负债率约55.2%。期内公司积极通过开发贷、公司债券、中期票据、超短期融资券及ABS 等创新渠道补充流动性，当期债务加权融资成本约4.56%。

盈利预测、估值与评级：维持22-23 年公司预测归母净利润分别为103.5、113.2 亿元，新增24 年预测归母净利润为117.3 亿元；当前股价对应22-24 年PE 估值为6.0、5.5、5.3 倍。公司财务稳健，信用优势明显，连续多年稳定分红，营业利润率持续修复，看好公司未来发展潜力，维持“买入”评级。

风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。