事项：
12月15日至16日中央经济工作会议在京举行，会议指出着力扩大国内需求，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。会议提出要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
平安观点：
以支持住房改善作为扩内需重要抓手，稳定房地产市场意义仍旧重大。
在着力扩大国内需求方面，中央经济工作会议指出要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费，将支持住房改善放在最首要位置。此前国务院副总理刘鹤在第五轮中国-欧盟工商领袖和前高官对话上重申房地产是国民经济支柱产业，综合来看，房地产对于经济发展意义仍旧重大，引导市场预期和信心回暖、确保房地产市场平稳发展仍十分重要。
扎实做好“保交楼”各项工作，优质头部房企有望获进一步支持。2021H2以来，多家房企陆续出险，行业风险逐步暴露，本次会议将确保房地产市场平稳发展作为有效防范化解重大经济金融风险的首要任务，强调扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作，满足行业合理融资需求。随着政策行专项借款、央行免息再贷款等支持落地执行，“保交楼”有望有序推进。同时信贷、债券、股权融资支持政策出台，房企合理融资需求正逐步得到满足。会议强调有效防范化解优质头部房企风险，预计部分短期流动性承压，但资产资质较好的优质房企有望获得更多政策支持。在改善资产负债状况方面，除再融资放开、公募REITs试点扩大、债转股外，稳定房价亦是稳定及改善行业资产负债表的重要方向。
重申支持刚性和改善性住房需求，需求端（尤其是针对改善）政策宽松值得期待。当前融资端支持政策已较为全面，但需求端收入、房价下行预期叠加交付担忧，11月单月全国商品房销售面积、销售额同比下降33.3%、32.2%，降幅较10月扩大10.0pct、8.5pct。近期杭州、成都、南京、武汉、佛山等地相继优化限贷限购政策，对比2014-2015年放松周期，当前核心城市在限购、限贷等方面仍有放松空间。无论是从优化房企资产负债表、稳定居民资产负债表出发，还是从会议强调改善社会心理预期、提振发展信心入手，均需要楼市量价的稳定，预计后续需求端（尤其是是针对改善）将有更多支持政策出台。
投资建议：当前政策风向加速转变，建议积极把握地产及产业链行情。短期建议关注政策弹性大的超跌房企如金地集团、新城控股等；中期行业筑底企稳，投资主线回归基本面，格局重塑洗牌逐步尘埃落定，将更加比拼各家房企内功，建议关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如碧桂园服务、新城悦服务等。同时建议关注产业链机会，尤其是受益保交付、“防水新规”落地、原材料成本改善的消费建材龙头，如东方雨虹、科顺股份、坚朗五金、伟星新材、海螺水泥。
风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险。
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