11月房地产市场延续低温态势，政策春风频吹，静候销售花开2022年 1-10月，TOP10/20/50/100房企权益销售额（累计）占全国商品房销售额（累计）比重分别为 15.6%、22.3%、31.4%、38.1%，同比-4.1pct、-6.2pct、-11.3pct、-13.1pct；环比+0.4pct、+0.6pct、+0.7pct、+0.7pct。
2022年 11月，TOP10房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 2,423亿元、1,759亿元、1,540万平，同比-16.2%、-9.8%、-29.8%，环比-10.8%、-4.3%、+5%；TOP20房企的上述三项指标分别为 3,821亿元、2,673.6亿元、2,251万平，同比-15.3%、-11.3%、-29.1%，环比-1.7%、-0.4%、+6.3%；
TOP50房企的上述三项指标分别为 5,005亿元、3,514亿元、2,974万平，同比-29.3%、-27.4%、-36.5%，环比-5.3%、-3.8%、-0.4%；TOP100房企上述三项指标分别为 6,122亿元、4,310.5亿元、3,541万平，同比-27.6%、-24.5%、-33.8%，环比-1.1%、-0.1%、+1.0%。
2022年 1-11月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为 27,095亿元、38,716亿元、54,184.6亿元、65,399亿元；17,822万平、24,965万平、34,342.5万平、40,432万平；累计同比分别为-35.6%、-38.5%、-43.3%、-43.3%；-47.0%、-46.0%、-47.6%、-47.8%。
企业层面国企及低杠杆民企向前、高杠杆民企向后，市场分化加剧2022年 11月，20家主流重点房企中有 6家企业销售额同比为正，其中建发房产表现亮眼（全口径销售金额单月同比+198.2%，权益口径销售金额单月同比+137.1%）。2022年 1-11月，20家主流重点房企除越秀地产外，全口径销售金额同比均为负，部分房企销售额同比降幅收窄至 10%左右；其中表现较好的为越秀地产（全口径销售金额累计同比+8.5%，权益口径销售金额累计同比+10.6%）。
投资建议：1）2022开年以来，多方释放积极信号，5年期 LPR 连续下调，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）3月 5日全国两会支持更好满足合理住房需求；4月 29日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策；5月 15日央行银保监会调整差别化住房按揭政策；7月 28日政治局会议定调保交楼；8月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付；9月 23日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转；9月 29日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策；9月 30日财政部明确支持居民换购住房个税优惠；
11月 8日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11月 14日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金；11月 23日，央行及银保监官方发布“金融十六条”；11月 28日，证监会决定在房地产企业股权融资方面调整优化 5项措施(“第三支箭”)，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。
4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。
风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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