基本结论大湾区国企物管，大股东销售逆势增长。①公司深耕大湾区 30年，现已发展成为全能型城市运营服务商，涵盖住宅、TOD、城市服务及公建、商业四大业态。截至 1H22，在管面积 4355万方，同比+24.2%，合约面积 6262万方，同比+18.8%；合约/在管为 1.4倍。②大股东越秀地产财务绿档信用良好，1H22融资成本下降至 4.1%（与头部央企水平相当）。得益于一二线优良土储布局，2022年 1-11月全口径销售金额 1031亿元，实现同比增长8%，而同期百强房企销售下滑 43%。
TOD 物管竞争力强。得益于公司大股东越秀地产和二股东广州地铁在 TOD（以公共交通为导向的发展模式）开发上的优势，公司是目前百强物业中唯一在大湾区提供 TOD 物管的公司。公司上半年成功外拓了福州、长沙、青岛三城的部分地铁线路，截至 1H22，公司 TOD 项目的合约面积已达 658万方，同比+7.5%，占总合约的 10%。截至 1H22，越秀地产拥有 359.4万方 TOD 项目土储，开发后也将为公司 TOD 业务发展添砖加瓦。
商业板块高质量发展。商业板块 1H22年收入 2.79亿元，同比-0.2%（受疫情影响）；2021年收入 4.9亿元，同比+38%。截至 1H22，商业在管面积378万方，其中写字楼占比 79%（300万方），分布于广州、上海、武汉、杭州等核心城市。公司 2021年在管写字楼平均出租率 90.9%，平均物管费22.3元/月*平，均好于行业平均水平。
社区增值逐渐发力，收入占比快速提升。公司于 2021年发力发展社区增值，2021年该块业务收入 4.4亿元，同比+229%；1H22收入 2.4亿元，同比+32%，占总收入的 22.4%，相较 2020年提升 10.9pct。后续随着各项业务深入开展，我们预计社区增值服务将成为所有业务中增长最快的一项。
净现金超过市值，公司价值或被低估。截至 1H22，公司账上净现金 41.5亿元人民币，已超过公司当前总市值。我们认为公司作为国企，财务可信度较高，充足的现金也有利于后续业务发展，公司当前价值或被低估。
投资建议我们预计公司 2022-24年归母净利润分别为 4.0亿元、4.4亿元和 4.7亿元，同比增速分别为 11.7%、9.9%和 7.5%。结合可比公司估值，我们给予公司 13.0x 的 2022年 PE，对应目标价 3.81港元/股，对应 2023-24年 PE为 11.8和 11.0x。首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示越秀地产销售不及预期、疫情影响超预期、应收账款减值风险
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