保利发展：经营持续稳健，强者本色尽显_股票频道

事件公司发布 2022年第三季度业绩公告： 2022年 Q1~Q3实现营业总收入1564亿元，同比增长 13.0%；归母净利润 131亿元，同比小幅降低 3.6%；

基本每股收益 1.09元（YoY-3.5%）。

销售表现优于行业，销售回款保持高效a）销售表现优于行业，销售规模排名升至第二。 2022年 1~9月公司实现签约金额 3201亿元，同比下降 22.0%，销售均价 1.7万元/平方米（YoY+3.4%），同期全国商品房销售金额同比下滑 26.3%，公司表现优于行业。 1~9月公司全口径销售金额跃至克而瑞销售榜第 2名。 b）销售回款保持高效。 2022年 1~9月实现回笼资金 2939亿元，回笼率高达 91.8%（去年同期为 89.5%），保障公司现金流安全可持续。

投资节奏积极进取，聚焦高质土储a）投资积极进取，优化在手土储结构。 2022年前三季度公司新拓展项目 70个，新增计容面积 771万平方米（YoY-64.7%），总拓展成本 1235亿元（YoY-13.9%），新增全口径土地价值位列克而瑞榜单第一。 b）聚焦优质土储，高能级城市深耕。 2022年 1~9月公司新增土储中 38个核心城市拓展金额占比 90%（去年同期为 75%），其中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超过 45%。

归母净利率保持相对高位，在建拟建资源充裕a）毛利率水平受行业趋势影响有所下降。报告期内公司毛利率为 24.5%（YoY-5.3pct）；归母净利率 8.4%（YoY-1.4pct）。注意到，归母净利率保持相对高位，且降幅小于毛利率，主要得益于： i）公司精细化管理，前三季度期间费用率 6.3%（YoY-0.9pct）； ii）并表项目权益比上升趋势明显，公司 2020年销售权益比（72.0%）相比 2019年（67.8%）大幅提升； iii）未存在明显的企业计提资产减值损失（前三季度 590.8万）。

b）在建拟建资源充裕，保障业绩稳步提升。截至 2022Q3季度末，公司共有在建拟建项目 795个，在建面积 1.39亿平方米（YoY-6.4%），待开发面积 6605万平方米（YoY-7.7%），丰富的储备为未来业绩提升提供坚实基础。

财务状况持续稳健，融资成本不断优化a） “三条红线”保持“绿档”行列，资产负债结构稳定、健康。截至 2022年 6月 30日，公司剔除预收账款后资产负债率 66.5%，净负债率 64.1%，现金短债比 1.4，三条红线保持“绿档”。 b）央企背景和高信用资质加持，综合融资成本持续优化。报告期内公司发行公司债、中期票据合计140亿元，平均融资成本仅 3.09%；银行端贷款利率下降，新增贷款平均成本较 2021年末下降 37bp。截至报告期末综合融资成本约 4.32%，较上年末下降 14bp。

投资建议在行业基本面下行的不利情况下，公司凭借央企背景及行业龙头的双重效应，高信用、低成本的优势愈发凸显，持续深化核心城市影响力。短期内销售虽有压力，但价格稳健未以牺牲利润为代价；另一方面，行业市场排名跃居 TOP2；且公司在投资环节抓住机遇，逆势积极拿地，以较小代价改善土储结构，未来业绩释放可期。中长期看，目前房开行业供给侧出清持续，而需求侧下探空间有限，因此公司将大幅受益于竞争格局改善，预计公司 2022~2024年 EPS 为 2.42、 2.61、 2.95元/股，对应当前股价 PE 分别为 6.3、 5.9、 5.2倍，维持“买入”评级。

风险提示销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。