销售面积降幅小幅扩大，需求复苏仍然较慢1-10月商品房销售面积同比-22%，降幅较上月扩大0.1pct。商品房销售金额同比-26%，降幅收窄0.2pct。10月单月，商品房销售面积同比-23%，商品房销售金额同比-24%，两者降幅分别扩大7pct、9pct。9月末以来房地产支持政策持续发力，但由于10月国庆假期及全国疫情反复影响，单月销售同比降幅又再次扩大，销售市场恢复仍然不够稳固。我们认为需求端政策出台后市场还需时间消化，购房者信心恢复主要取决于“保交楼”的进展，而“保交楼”又受制于房企现金流情况。近期房企融资端支持力度明显加大，政策释放积极信号，有望促进市场参与者的信心恢复。
到位资金降幅扩大，主要因销售下行拖累回款，但融资端有所改善从开发资金来源看，1-10月房地产开发企业到位资金同比下降25%（扩大0.2pct），10月单月同比下降26%（扩大4.7pct）。其中，10月定金及预收款同比下降31%，个人按揭贷款同比下降31%，国内贷款同比下降18%，自筹资金同比下降21%。虽然10月销售下行导致预收款和按揭同比下降，但贷款和自筹资金的同比降幅明显收窄，房企融资端有改善迹象。
拿地依旧低迷，投资继续承压，竣工累计降幅收窄1-10月房地产开发投资完成额同比下降8.8%（扩大0.8pct），10月单月同比下降16%（扩大3.9pct）。1-10月房屋新开工面积同比下降37.8%，施工面积下降5.7%，竣工面积同比下降18.7%，同比降幅分别-0.2pct、+0.4pct、-1.2pct。10月单月新开工面积、施工面积同比降幅分别收窄9pct、11pct，竣工面积降幅扩大3pct。1-10月土地购置面积同比-53%（前值-53%），土地成交价款同比-47%（前值-46%）；10月单月土地购置面积同比-53%（前值-65%），土地成交价款同比-50%（前值-55%），单月降幅虽然收窄，但土地成交仍然低迷。
土地市场热度仍然较低100大中城市1-10月土地供应和成交建面分别同比-10%、-12%，住宅用地供应和成交建面分别同比-38%、-40%。10月土地成交溢价率2.1%，环比回落1.2pct。从集中供地情况来看，截至11月16日共有18个城市（除沈阳、长春、郑州、重庆）已完成今年第三批集中供地，整体流拍率较稳定，但大部分城市的土拍仍以底价成交为主，市场延续低迷。
投资建议政策方面，9月底以来供需两端的支持政策加快出台，尤其是11月以来针对房企融资的政策落地，有利于推进完成“保交楼”。但目前销售仍较疲软，制约房企拿地及开工意愿，投资将继续承压。我们认为政策出台对提振市场信心有较大作用，估值修复有望延续，但执行效果仍需时间观察。建议关注拿地投资能力强、信用风险较低的龙头房企，维持行业“增持”评级。
风险提示政策执行不及预期；销售复苏低于预期；房企信用风险进一步加大。
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