核心观点：新房市场持续低迷，优质民企再获发债支持 受疫情散发及行业持续下行影响，购房者观望情绪浓厚，11月首周新房市场延续了10月的低迷状态，同环比成交面积依旧下降；二手房市场在低基数下同比持续增长，整体表现优于新房市场。在地方政策持续放松、房贷利率不断下降的趋势下，销售和土地市场仍未迎来实质性回暖。在这种情况下，交易商协会联合中债增进公司与21家民营房企座谈，推进第二轮增信发行项目，我们认为恢复优质民企发债有利于维护市场信心，政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：鼓励发放保交楼专项借款，上海临港片区放松购房条件 中央层面：交易商协会与21家民营房企座谈，房企正推进第二轮增信发行项目。财政部加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，以解决大城市租房难的问题。联合发展改革委等七部门在全国增设29个国家进口贸易促进创新示范区，包含北京首都国际机场临空经济区、上海淮海新天地进口贸易功能区、深圳前海蛇口自贸片区、广州黄埔区等。 地方层面：上海临港片区放松购房条件，符合规定的单位条件、个人条件、工作年限条件，且社保/个税缴纳满1年及以上无房的非本市户籍人才，可在新区限购1套。厦门、南宁等城市调整公积金政策，放宽公积金贷款使用条件。
市场端：二手房成交量同比环比增长，苏州济南完成集中土拍 销售端：2022年第44周，全国64城商品住宅成交面积372万平米，同比下降22%，环比下降11%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达17793万平米，累计同比下降33%。全国23城二手房成交面积为143万平米，同比增速55%，前值52%；年初至今累计成交面积5551万平米，同比增速-16%，前值-17%。 投资端：2022年第44周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积5420万平方米，成交土地规划建筑面积3718万平方米，同比增加3%，成交溢价率为1%。济南和苏州完成集中供地。苏州第四批集中供地原挂牌20宗地，其中2宗延期，剩余18宗，总出让面积77.3万方，总建筑面积147.0万方，总起价179.2亿元，苏州轨交、苏州高新地产各得2宗地块。济南第三批集中供地18宗，全部底价成交，土地总出让建面143万方，共揽金56亿元，本土城投公司为成交主力军。
融资端：国内信用债发行同比减少 2022年第44周，信用债发行44.5亿元，同比减少54%，环比减少71%，平均加权利率3.5%，环比增加152BPs；海外债无新增发行。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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