资产负债表修复快慢为美日危机后楼市复苏差异重要原因。美日在历史不同时期均爆发过房地产危机，美国次贷后通过快速降息、开启多轮量化宽松，购买和担保金融机构问题资产优化企业财务状况；接管“两房”，出台“住房救援计划”降低购房者负担，企业及居民资产负债表快速修复，为楼市复苏奠定基础。除经济及人口结构差异外，日本政策失误客观加剧楼市调整幅度及时长，加上企业及居民大量参与股市及地市投资，资产负债表迟迟得不到修复，持续压制企业及居民投资及消费，制约经济及楼市复苏。
美日中楼市调整成因、困局存异，信用担忧为国内最大难题。对比本轮国内楼市调整及美日危机，调整前美日中房企及居民杠杆率均处于相对高位，均存在资金过度流入房地产；但“三条红线”等政策出台，国内房企及居民杠杆率已经提前回落，资金过度流入房地产势头逐步扭转。同时房贷信用下沉及监管缺位、低首付高杠杆、金融工具发达为美日危机重要推手，但国内首付比例较高、持续压制信托等非标渠道，银行地产不良仍处于低位。此外美日危机前楼市上行更多为流动性及杠杆推动，调整主要来自资产端估值压力，国内楼市上行背后伴随快速城镇化，当前主要面临部分房企流动性不足及衍生的信用担忧。
政策或需具全局思维，供给侧优化修复主体信用尤为重要。在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力下，尽管政策端持续积极，但收入预期转弱影响需求端政策效果，而供给端政策更多聚焦项目层面，企业信用并未得到修复，房企违约仍时有发生。我们认为破局关键仍在于重构行业信用链条、重塑行业信心，才能真正打通销售及融资渠道形成良性循环。信心重塑则需要加速房企资产负债表的修复，除宏观政策更多发力，提振居民信心外，供给端优化显得更为重要，包括在有选择性收购企业不良资产、政府信用注资支持、股权融资等方面更多政策支持。同时各部门及市场主体目标侧重可能存在差异，政策或需具有全局思维，多部门协同发力。
投资建议：尽管短期行业信用修复仍需要时间，但主流房企估值已跌至历史低位，我们认为市场已经过度反映信用端担忧，后续政策端发力有望带来基本面逐步修复，个股建议关注强信用房企如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等；物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，同时建议关注产业链机会。
风险提示：1）房价大幅下行加速企业资产负债表恶化的风险；2）政策改善力度及及时性低于预期；3）房地产行业短期波动超出预期的风险。
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