中央政策持续出台，多地调控政策进一步放松。9月30日，央行和银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，指出2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。根据统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数数据，合计23个城市满足政策条件，考虑到70城之外的城市也面临着销售承压、房价疲软等问题，因此预计三四线城市大多能实现此政策。除了商贷利率下调，9月30日，央行公告称，决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。由于公积金贷款额度存在上限，且一二线城市房价相对较高，因此此项政策更利于房价较低的三四线城市刚性需求居民。居民个税方面，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
销售边际改善，南京成交均价有所下滑。从销售情况来看，2022年1-9月全国商品房销售面积累计10.14亿平方米，同比下降22.2%；全国商品房销售金额累计9.94万亿元，同比下降26.3%。单月来看，9月单月销售面积和销售金额降幅大幅收窄至16.16%和14.21%。单月销售面积自4月见底之后，逐步回暖。考虑到去年下半年销售基数较低，预计今年下半年销售同比增速降幅有所收窄，边际有所改善。南京新房市场方面，2022年同比增速下跌开始于3月11日，目前同比增速已经连续下滑34周，10月单周下滑幅度相较于9月小幅收窄，单周交易量迅速下滑开始于7月15日。南京二手房市场方面，2022年同比增速下跌开始于2021年10月8日，目前已连续下跌56周，考虑到去年四季度的低基数，降幅收窄较为明显。二手房整体趋势和新房相似，但自2021年以来同比增速下降的更快。从二手房成交均价来看，今年以来基本在2万9至3万3区间波动，三季度二手房成交均价为32243元/平方米，环比微涨0.4%，同比下滑3.6%。
投资策略：近期地产板块呈现震荡趋势，今年来看地产股往往受益于政策宽松预期。四季度行情可能更多依靠于销售缓慢修复从而推动基本面改善。中央在930出台一系列利好政策后，降息和退税有望帮助销售得到进一步修复，临近年底房企推盘意愿强烈，通过多样化的营销策略、加大打折促销力度等方式，快速回流现金流。需要注意的是四季度及明年部分房企还债压力依然较大，出险房企仍然会影响市场情绪。后续需要进一步观测：利好政策加码后销售边际改善情况，以及房企信用风险情况。
风险提示：房地产政策调控收紧；销售恢复不及预期；融资进一步下滑，房企出险情况增加；房地产税试点
首页
微信公众号
证券之星APP
