受多因素影响，2022年房地产销售出现“超跌”。近年三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，叠加疫情反复，信用风险事件频发。为稳定经济增长与重建市场信心，2021年 9月以来，地产调控政策持续松绑，但居民购房热情疲软，目前仍处于市场信心不足与政策转暖博弈期，居民信心不足与商品房量价齐跌形成“恶性循环”。2022年销售“超跌”引发市场对未来规模和结构的担忧，基于此背景，我们测算了行业中期的市场规模。
未来中国房地产销售规模有多少？2022年中央各项文件重申了“房住不炒”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的政策导向。
此背景下，我国城镇化将继续推进，房地产调控政策将以“稳”为主，居民居住需求是未来十年我国房地产市场的主要支撑。需求可分为三类：1）新增城镇常住人口带来的城镇化居住需求；2）生活条件提升推动的居住改善需求；3）因城市更新带来的居住需求。在合理假设之下（具体见正文），我们围绕上述三项新增居住需求，设计了一套基于人口普查、人口抽样调查等数据量化测算城镇新增居住需求的系统方法，即年均城镇居住新增需求=新增城镇常住人口的居住需求+生活条件提升带来的改善性需求+城市更新需求。根据计算，至 2030年商品住宅依旧能维持 12万亿平的销售规模中枢。
至 2030年商品住宅依旧能维持 12万亿平的销售规模中枢：预计 2022年我国每年新增城镇居住需求约 12.6亿平方米，城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的 36.7%、33.1%、30.2%，2030需求为 12亿平方米，城镇常住人口增长、居住条件改善、城市更新需求分别占总需求的 26%、41.8%、32.2%。改善性需求将在 2026年超越城镇常住人口增长带来的需求成为最大的需求。综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，房地产销售不会出现大幅下降，房地产开发仍有巨量的市场空间，未来很长一段时间依旧是支柱产业，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。
风险提示：行业下行压力超预期；模型测算偏差；疫情发展超预期；调控政策放松不及预期。
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