核心观点：推动住房租赁市场发展，天津南京完成三批次土拍进入十月中旬，二十大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，表明中央将继续发力完善住房供应端制度政策，并大力推动住房租赁市场发展，完善购+租、市场+保障的住房体系。同时证监会放宽涉房企业上市门槛，房地产板块迎来利好。在政策持续宽松及低基数的影响下，多城土地集中出让成交热度逐渐回暖，投资拿地依旧以央国企为主导。我们预计政府后续或将根据市场的实际恢复情况，持续调整政策组合，在宽松政策预期和低基数影响下，市场将对房地产板块逐渐恢复信心，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：证监会重开融资闸门，A股涉房企业获许上市融资中央层面：：对于涉房地产企业，证监会在确保股市融资不投向房地产业务的前提下，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。
地方层面：广州、深圳、珠海、昆明、南京等十多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。深圳自然资源局对多宗项目用地进行“商改住”规划调整天津下调首套商业性个人住房贷款利率20个基点。
市场端：二手房成交量同比环比增长，天津南京完成三次土拍销售端：2022年第42周，全国64城商品住宅成交面积356万平米，同比下降26%，环比下降3%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达16957万平米，累计同比下降33%，一二线城市走势较好于三四线。全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速53%，前值61%；年初至今累计成交面积5260万平米，同比增速-18%，前值-19%。
投资端：2022年第42周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积8340万平方米，成交土地规划建筑面积1341万平方米，同比增加17%，成交溢价率为10.2%。天津第三轮集中供地结束，17宗地块全部成交，总金额98.99亿元。南京2022年第三批次集中供地落幕，32宗涉宅用地共获金约275亿元，从拿地情况来看，国央企仍为主力，中交地产和新六城投联合体竞得4宗地块。
融资端：国内信用债发行同比减少，海外债发行同比减少2022年第42周，信用债发行40.9亿元，同比减少22%，环比减少70%，平均加权利率2.63%，环比减少44BPs；海外债发行1.2亿美元，同比减少75%，环比减少100%，平均加权利率10.75%，环比增加311BPs。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。
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