本周核心观点： 本周新房、 二手房成交面积同环比延续下降趋势， 库存面积环比上升， 去化周期延长。 土地市场方面， 杭州和青岛两城完成第三轮土拍， 杭州土拍热度较好， 虽然本批次供应规模下降， 但是地块质量大幅提升， 溢价率未见明显下降， 同时民企拿地热情有所提升， 除了托底的之江城投、 杭州地铁外， 滨江、 绿城、 坤和等民企也均有所获；与杭州相比， 本轮青岛集中供地情况延续了前期惨淡的行情， 成交的30宗地块中， 超七成有城投公司的加持， 托底现象明显。 房企信用方面， 1家企业出现主体评级下调， 2家出现境内债展期。
重点政策解读： 周内多城购房政策调整， 刺激销售也需坚守底线。 本周天津发布新政， 从降低购房门槛、 下调二套房首付比等方面放松， 今年以来， 天津已经多次放松楼市政策， 年初放松了积分落户申请条件， 随后在5月末提高了公积金贷款额度， 但多个宽松政策未能明显提振楼市， 本次新政放松首付比例和购房条件， 主要是因为销售去化承压， 无论是二手房还是新房市场， 都延续了前期行情， 处于低温运行， 相较之下二手房销售略优于新房行情， 本番新政， 或可为楼市增添活力， 改善新房销售持续走低的局面， 同时在新一轮疫情来袭之际， 提升市场热度。 而青岛、 苏州分别在新政出台后的次日及两日后又再次删除了部分放松政策， 限购政策的“一轮游” 并非个例， 早在今年5月， 南京便出现了类似情况， 通过分析多城政策调整变化路径， 我们认为“房住不炒” 依旧是各地政府因城施策坚守的底线思维，当市场的确需要放松来提振消费的时候， 多地会选择“只做不说” ， 因此不排除苏州、 青岛采取实质性放松的方式。
一周行情回顾： 本周（2022/09/12-2022/09/18)申万房地产指数下跌3.84%， 跑赢上证综指0.32ct,在各类板块中位列第13/32， 恒生地产建筑业指数下跌0.82%， 跑赢恒生综指2.48ct。 本周涨幅前3的地产公司分别为：新华联（23.60%） 、绿城中国（16.17%） 、 绿景中国地产（11.34%） ；本周跌幅前3的地产公司分别为：粤宏远A（-25.53%） 、 弘阳地产（-17.32%） 、 广宇发展（-15.87%） 。 恒生物业服务及管理板块下跌1.37%， 跑赢恒生综指1.92ct， 在各类板块中位列第5/
13。 本周涨幅前3的物业公司分别为：国锐地产（9.43%） 、 正荣服务（8.75%） 、 远洋服务（4.97%） ；本周跌幅前3的地产公司分别为：时代邻里（-16.05%） 、 卓越商企服务（-11.26%） 、 星盛商业（-8.28%） 。
地产市场监测： 本周（2022/09/10-2022/09/16） 30个大中城新房成交面积192.87万平方米， 同比下降43.36%， 环比下降11.05%。 15城二手房成交面积98.72万平方米， 同比下降14.38%， 环比下降9.22%。 监测16个重点城市库存面积19283.60万平方米， 环比上升0.14%， 去化周期83.81周， 较上周延长2.34周。 上周（2022/09/05-2022/09/11） 100大中城市土地供应建面5372.53万平方米， 同比上升37.67%， 环比上升8.93%；土地成交建面2269.61万平方米， 同比下降26.60%， 环比下降36.29%；供需比上升为2.37， 溢价率为5.98%。
房企融资情况： 本周（2022/09/10-2022/09/16)房企境内新发债总额为82.89亿元， 同比下降37.83%， 环比上升28.53%；
债务总偿还量为92.81亿元， 同比下降26.97%， 环比上升7.01%；净融资额-9.92亿元。
风险因素： 政策风险：政策放松进度不及预期。 市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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