近期行业政策频发，围绕房贷降息、个税返还等维度释放积极信号：
1） 阶段性差异化放松首套住房贷款利率下限： 2022年 6-8月新建商品住宅销售价格同、环比均连续下降的城市，可自主决定在 2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
2） 居民换购住房个税退还优惠：自 2022年 10月 1日至 2023年 12月 31日，对出售自有住房并在现住房出售后 1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
3） 首套个人住房公积金贷款利率下调： 10月 1日起下调首套个人住房公积金贷款利率 0.15个百分点，5年以下(含 5年)和 5年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。
点评：
1） 政策自上而下，积极信号释放明显： 央行、银保监会和财政部两天内连发三条全国性政策，一定程度上恢复了前期由于部分地区因城施策一日游所造成的对于调控信心的负面影响，相较于前期地方性放松政策的小幅频发，本轮全国性政策工具箱的运用自上而下释放了稳地产积极信号，后续调控手段有望继续升级加码，正向作用于居民信心和市场预期。
2） 销售下行趋势有望缓解，但对于全国销售数据是否能够起到决定性支撑作用仍需继续观望。 目前的调控政策主要集中在需求端，作用深度和持续时间相对有限，不排除当前市场可能仍会继续下行，但下行的幅度和速度会在政策的刺激作用下减缓。我们认为需求不振的核心因素仍在于居民对收入和房地产市场的悲观预期，如果不能从根本上扭转上述预期，短期内市场难言恢复，因此我们判断市场仍将会延续分化态势，仅部分一二线核心城市（甚至部分二线核心城市的核心区域）能够保持较好的销售流速，大多数城市的去化表现依然难有明显起色，布局相对集中在这部分销售较好城市的房企在 Q4将有更亮眼的去化表现。
3） 市场态势的根本性扭转有赖于全国性的组合政策以及收入和房地产行业的预期提升： 本轮政策前，地方性调控政策频发，但对于销售的恢复作用有限，我们认为因城施策的边际改善效果走弱，部分城市地方性政策已放至最大化，市场的根本性扭转须依靠全国性政策以及对于居民收入和房地产市场预期的恢复。
4） 调控政策有望在全国范围内继续跟进并放大力度： 房贷降息、个税返还等政策对于购房者信心的恢复确实存在积极作用，但降低首付比例等调控方式对于需求的刺激将更加直观，我们认为随着本轮政策工具箱的使用，未来放松政策在全国范围内有望继续跟进，包括除个税以外的其他交易税费调整、全国性的认贷不认房、首付比例的认定与调整（首套和二套）等更大力度的调控方式有望陆续出台。
风险因素： 政策放松进度不及预期，地方执行力度不及预期，疫情反复防控加剧。
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