阶段性部分城市下调首套利率，支持二三线城市销售回暖。9月29日央行和银保监会发布通知，符合2022年6-8月份新房销售价格同环比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。此举为5.15央行新政将首套房贷利率下限由LPR下调至LPR-20BP后的再次放宽，地方下调下限幅度更大。政策限制条件较多，一是时间限制，政策要求截至到2022年底，如不延期仅对今年第四季度有效。二是城市范围限制，70城房价数据来看，满足6-8月房价同环比均下跌的城市有23个，主要以弱二线城市以及三四线城市为主，包括天津、石家庄、武汉、哈尔滨、昆明、贵阳等城市。70城外的更多三四线城市符合条件。各城市跟进情况，三线城市清远调整首套房贷利率调整为LPR-60BP，首套房贷利率可低至3.7%。二线城市武汉的首套利率下降至LPR-40bp可低至为3.9%。预计四季度将迎来新一轮房贷降息潮，更多城市首套房贷利率进入“3”字阶段，有助于降低房贷成本，改善市场预期。历史对比来看，即便首套房贷利率下限较LPR下降60BP，其下降幅度与2015年的首套利率降至基准利率的0.7仍有一定差距。
换购住房退个税，支持改善需求释放。9月30日国税总局及财政部发布公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。目前满五唯一住房可以免征个人所得税。对于非满五唯一住房，全国大部分城市采用成交金额1%-2%的个税计税方式，仅北京和兰州采用差额20%计税方式，其对应个税占比显著高于总额1-2%。本次个税返还政策，时间跨度相对较长，且不限定城市能级，包括核心一二线城市。我们认为对于高总价以及差额计税方式的城市税收优惠额度更高，比如北京。此举将推动非满五唯一的客户的置换改善需求提前入市，从买卖两端促进成交，打通改善置换链条，后续有望提振商品房市场成交。历史对比来看，08年统一减免契税1%-3%，16年统一个税免征年限下降至2年。本次税费减免力度和覆盖范围相对较小。
首套公积金贷款利率，跟随商贷利率下调。首套公积金贷款利率时隔7年下调15bp。2017年以来首套商贷利率与公积金贷款利率的利差始终保持在2%-2.5%之间，随着2021下半年商贷利率下行，利差迅速缩减至0.9%，我们认为后续公积金贷款利率仍有下调空间。考虑到公积金贷款整体占比较低，预计刺激力度相对有限。目前上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、长沙、沈阳、郑州、石家庄、苏州等多地跟进下调首套公积金贷款利率。行业格局优化Alpha与政策持续宽松Beta行情共振。本轮周期中央房住不炒的大基调未曾改变，宽松政策并非全面放开，对于时间和城市范围仍有所限制。从先前各地因城施策的散点式宽松政策上升到各部委自上而下的协同发力，随着政策宽松预期的打开，板块将迎来beta行情。中长期来看，融资以及土地获取集中度的提升带来行业格局优化，优质房企将迎来集中度及利润率的双升。
持续推荐：1）经营稳健、融资畅通、一二线土储占较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团。建议关注：华发股份。
风险提示：疫情再爆发对经济预期产生冲击，因城施策政策不及预期，房地产销售及结算大幅低于预期，房价超预期下跌等。
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