本周核心观点：本周新房、二手房成交面积环比均有改善，16城库存面积环比基本持平，去化周期延长。土地市场方面，郑州和北京两城分别完成二三轮土拍。郑州第二批次供地于9月21日结束，土地交易市场仍然低迷。地方国资仍是主力，民企参与热情不高。北京第三轮土拍于9月23日结束，共挂出18宗地块，全部成交。收金规模与第二批次接近，溢价率上行，市场热度略有提升。从成交结果看，中海收获3宗地块，建发竞得2宗，首开、海开、金茂均有斩获。房企信用方面，1家企业出现债券未按时兑付本息，3家出现境内债展期。
重点政策解读：郑州地产政策密集出台，稳定住房市场需求。郑州8月商品住宅销售面积71.6万平米，同比增速-2.74%，跌幅明显收窄。不过新建和二手商品住宅环比分别负增0.4%和0.8%，房价下跌压力仍然较大。郑州受停贷风波影响较大，从保交楼政策看，本月初郑州召开“确保全面复工”的保交楼动员会，本周加快推进交房即交证工作，优化交楼交证流程。另外，户籍制度和首付政策继续调整，郑州市公安局本月发布进一步深化户籍制度改革的征求意见稿，拟完全放开落户要求的社保和居住年限限制。同时，本周将限购区内二套房首付比例降至40%，加大需求端刺激力度。
一周行情回顾：本周（2022/09/19-2022/09/25)申万房地产指数下跌2.45%，跑输上证综指1.23ct,在各类板块中位列第20/32，恒生地产建筑业指数下跌5.86%，跑输恒生综指0.97ct。本周涨幅前3的地产公司分别为：我爱我家（20.00%）、新华联（19.39%）、天房发展（9.95%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉控股集团（-29.51%）、雅居乐集团（-20.00%）、德信中国（-20.00%）。恒生物业服务及管理板块下跌11.10%，跑输恒生综指6.21ct，在各类板块中位列第13/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：金科服务（0.00%）、绿城管理控股（-1.87%）、建发物业（-2.07%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：旭辉永升服务（-19.69%）、融创服务（-16.60%）、雅生活服务（-16.04%）。
地产市场监测：本周（2022/09/17-2022/09/23）30个大中城新房成交面积346.66万平方米，同比下降9.30%，环比上升79.48%。15城二手房成交面积185.43万平方米，同比上升60.94%，环比上升83.99%。监测16个重点城市库存面积19296.49万平方米，环比上升0.07%，去化周期88.96周，较上周延长5.15周。100大中城市土地供应建面2547.22万平方米，同比下降56.10%，环比下降52.59%；土地成交建面2253.60万平方米，同比下降38.34%，环比下降11.78%；供需比下降为1.13，溢价率为2.04%。
房企融资情况：本周（2022/09/17-2022/09/23)房企境内新发债总额为155.00亿元，同比上升82.78%，环比上升86.99%；债务总偿还量为89.02亿元，同比下降68.92%，环比下降4.08%；净融资额65.98亿元。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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