客观理解地产债风险：房地产债务周期特征、违约模式及风险演绎

现阶段政策底信号明显，行业底部盘整，个体信用风险未完全出清。房企债券偿付压力将延续至 2023年，信托偿债高峰将至，预计在 2022年 Q4-2023年 Q1。

要点一：房企偿债高峰过了吗？

1、债券兑付压力将延续至 2023年；

2、信托偿债高峰降至，预计为 2022年 Q4至 2023年 Q1。

要点二：房地产各债务类型的特点及发展周期如何？

1、信用债：信息披露及时完善，在公开市场交易活跃，提供了房企违约的重要信号，目前处于“被动式增长阶段”。

2、银行开发贷：一般中长期（3-5年），非公开，房企倾向优先协商展期，一般不作为优先观测房企违约的指标，现阶段宽松政策难增信贷投放。

3、信托贷款：一般中短期（1-2年），“破刚兑”背景下前端个人投资者风险承受能力低，难接受展期，预计 2022年 Q4-2023年 Q1迎来偿债高峰，偿债紧迫。

要点三：地产债信用风险的现实解？

1、地产债信用风险事件可以分为“广义违约”、“实质性违约两类”，其中：宽限期内付息、违约前与债权人协商达成展期方案及交换要约均可纳入“广义违约”；“实质性违约”则是指出现本息无法兑付，发行主体破产清算，触犯交叉违约条款约定其他违约事件等。

2、 广义违约，事先沟通展期方案；实质性违约，事后沟通重组方案；投资者最终手段可采用清盘呈请。

要点四：如何看待现阶段房地产风险？政策底信号已现，行业底部盘整，个体信用风险仍未全部出清。

配置建议：现阶段信用风险未完全出清，继续建议配置央国企剩余期限在 3Y 内的信用债及优质民企 1-2Y 信用债。

风险提示房企发债主体众多，信息搜集不全面风险；统计口径偏差风险；海外债务获取渠道受限，统计数据不完整风险；债券提前兑付，到期信息统计与实际情况有偏差风险；需求修复不及预期风险。

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