万科A：经营稳中向好，融资渠道畅通_股票频道

事项：公司公布2022年中报，实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%，归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

平安观点：业绩平稳增长，经营稳中向好。上半年公司归母净利润同比增长10.6%，在行业低谷期表现实属不易。营收同比增23.8%，优于业绩增速，主要因：1）受限价等影响，期内毛利率同比降2.5pct至20.5%；2）对联合营企业投资收益下滑，致期内投资净收益同比减少78.5%至6.2亿元。公司经营稳中向好，期间费用率同比降1.8pct至4.9%。期末预收账款与合同负债合计值5,887.8亿元，较年初下滑7.7%，仍为2021年营收的1.3倍，为后续业绩结转奠定基础。

回款效率行业居前，投资坚持量入为出。受疫情反复、楼市低迷及推盘节奏等影响，上半年公司销售金额、销售面积分别为2152.9亿元、1290.7万平米，同比降39.3%、41.1%；在41个城市销售排名当地前三，城市深耕效果良好，且区域合计销售回款总额超过销售总额，回款效率行业领先。投资方面公司坚持量入为出，提升投资质量，期内新增土储规划建面308万平，总金额389亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为23.8%、18.0%，低于2021年全年（70.1%、29.5%），其中一二线城市拿地金额占比95.6%，土储质量明显提升。

经营服务业务快速发展，万物云分拆上市获证监会核准。期内经营服务业务全口径收入241亿元，同比增30.6%。具体来看，万物云营收143.5亿元，同比增38.2%，其中社区空间服务已进入超120个大中城市、服务4096个项目，7月万物云境外分拆上市获证监会核准。期内租赁住宅业务收入14.8亿元，同比增12.3%，期末已布局33个城市、管理长租公寓21万间（开业17万间），整体出租率94%。物流仓储营收18.6亿元，同比增39.1%，其中冷链营收同比增94.7%；目前物流仓储覆盖47个城市，可租赁建面1164万平米，稳定期的高标库出租率保持91%，冷链使用率78%。商业方面营收40.1亿元，同比增10.4%，期末累计开业建面1195万平米，已开业项目整体出租率91.3%。

保持“绿档”水平，融资渠道顺畅。期末公司净负债率为35.5%，连续21年低于40%；剔除预收款后资产负债率68.4%，在手货币资金1411亿元，对一年内到期的有息债务覆盖倍数为2.3倍，剔除受限现金与预售监管金后的现金短债比为1.5倍。

公司融资渠道畅通，期内分两次完成总额29.9亿元公司债发行，最低票面利率2.90%，分四次完成总额85.1亿元境内外中期票据发行，最低票面利率2.95%；于7月和8月完成总额34亿元公司债发行，以及分两次完成总额50亿元绿色中票发行，最低票面利率为2.9%。期末存量融资综合融资成本为4.08%，较2021年末下降3BP。

投资建议：维持此前盈利预测，预计公司2022-2024年归母净利润分别为235.9亿元、249.6亿元、271.1亿元，当前市值对应PE分别为7.8倍、7.4倍、6.8倍。短期来看，楼市压力犹存，后续政策有望持续改善，提振地产板块估值；中长期看，随着部分激进型房企被迫出清、行业格局逐步改善，利润率有望企稳修复，而公司融资管控、品牌优势突出，稳健经营、居安思危的基因更契合未来行业发展趋势，同时多元化布局打开新的增长空间，有望进一步扩大行业领先优势，维持“推荐”评级。

风险提示：1）当前行业基本面面临下行压力，若政策改善力度与出台时间低于预期，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）因限价与地价上升，后续公司毛利率仍面临下滑风险；3）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险。