本周核心观点：本周新房成交面积同比下降，环比上升，二手房成交面积同比实现提升，库存面积环比下降，去化周期缩短。土地市场方面，无锡和厦门两城完成第三轮土拍，受到市场大环境冷淡的影响，即使无锡前期放松了多项政策，第三轮集中供地也依然平平无奇，并且表现出地方平台强托底现象，厦门土拍市场同样冷淡，本轮土拍未见民企的身影，成交地块也无一例外全部由国企托底。房企信用方面，4家企业出现主体评级下调，1家出现境内债展期。
重点政策解读：国常会一周两次释放积极信号，地产支持政策有望加速落地。8月24日国务院常务会议首次将房地产调控基调由“因城施策”调整为“一城一策”，该说法的转变赋予了地方政府更大的调控自主权。8月31日国常会再度提及要“‘一城一策’用好政策工具箱”，一周内两次对房地产政策作出指示，且前后措辞一致，透露出当前已经到了需要房地产市场有所突破的阶段，高层希望各地政策加快落地。目前已经实质性推进的调控措施包括郑州保障性租赁住房纾困政策，23个项目部分房源获得用于人才公寓项目的资格。未来有望更加强调各地政府在调控过程中所担负的责任。当前影响行业复苏的主要难题是市场上有效需求不足。2022年1-8月百强房企累计销售金额为46,819.00亿元，同比下降47.6%，延续下跌态势。单月销售金额为6047.50亿元，同比跌幅扩大2.07pct。此外前期热门城市也出现了需求疲软的情况。近期来看，需求端信贷政策宽松逐渐成为新一轮房地产调控的重点。8月央行下调一年期和五年期LPR，又在国常会提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，皆表明政府旨在通过宽信用来解决有效需求不足的问题。
一周行情回顾：本周（2022/08/29-2022/09/04)申万房地产指数上涨1.92%，跑赢上证综指3.45pct,在各类板块中位列第2/32，恒生地产建筑业指数下跌2.78%，跑赢恒生综指0.50pct。本周涨幅前3的地产公司为：京投发展（28.24%）、粤宏远A（18.41%）、空港股份（15.41；本周跌幅前3的地产公司为：旭辉控股集团（-27.41%）、碧桂园（-17.49%）、时代中国控股（-16.91%）。恒生物业服务及管理板块下跌5.39%，跑输恒生综指2.11pct，在各类板块中位列第11/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：佳源服务（9.28%）、保利物业（9.21%）、中海物业（6.15；本周跌幅前3的地产公司分别为：金科服务（-20.55%）、绿城服务（-19.41%）、融创服务（-16.97%）。
地产市场监测：本周（2022/08/27-2022/09/02）30个大中城新房成交面积314.23万平方米，同比下降5.11%，环比上升14.93%。15城二手房成交面积134.89万平方米，同比上升1.66%，环比下降13.28%。监测16个重点城市库存面积19151.89万平方米，环比下降0.35%，去化周期82.65周，较上周缩短0.73周。上周（2022/08/22-2022/08/28）100大中城市土地供应建面4526.65万平方米，同比下降34.28%，环比上升19.47；土地成交建面2754.79万平方米，同比下降6.29%，环比下降13.17；供需比上升为1.64，溢价率为1.26%。
房企融资情况：本周（2022/08/27-2022/09/02)房企境内新发债总额为64.45亿元，同比下降13.14%，环比下降40.27%；债务总偿还量为176.88亿元，同比上升12.04%，环比上升15.65；净融资额-112.43亿元。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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