5Y LPR和房贷利率下行空间有限 在“宽松失锚”的背景下，我们更倾向于用保守思维理解LPR的下行，后续5Y LPR和房贷利率仍有较大的下调概率，但下调幅度对住房消费的拉动作用可能只“托”难“举”。 原因：①我们判断地产政策的导向就是托而不举，如果地产销售实现筑底，5Y LPR下调行情可能立马结束。②不同于2011年和2014年房贷利率较高，本轮地产衰退行情开始前，房贷利率已经是中低位运行，下调利率的“子弹不多”。③总量宽松的降息政策仍需为后续的极端经济可行性“预留子弹”，当前降息节奏应该是“边走边探”的。④5月和8月两次15BP的LPR降息的背景分别是疫情和断供事件对宏观经济运行和地产市场造成了短期冲击较大。⑤在首付比例、限购政策等限制政策还有放松空间的条件下，出台总量宽松的货币政策紧迫程度不高。 房贷利率下调空间判断：假设没有极端事件冲击（如大规模疫情等），我们判断，后续5Y LPR可能还会有10BP的降息空间（非对称降息5BP）；对应商业性房贷利率下行空间也在10BP左右（不含8月22日调整的15BP）。而10BP的下降幅度对于地产需求的刺激可能是较为有限的，我们之前也多次强调房贷利率宽松政策不是本轮推升地产需求回暖的关键。
首付比例放松空间集中于二线城市 国常会提到“一城一策” 灵活运用信贷政策指向的重点应该是二线城市首付比例的下调，以此撬动居民贷款的杠杆。目前多城已出台首套或二套首付放松政策，南昌、合肥、长春等城市的首付比例已经调降到了政策规定的下限，也即首套房首付20%、二套房首付30%。 首付比例放松政策仍有“子弹”：超半数二线城市的首套和二套房首付比例有下降空间。后续可能仍有较大规模的城市接续出台首付比例放松政策；甚至不排除一线城市首付政策放松的可能性。
利空或已出尽，地产需求缓慢筑底中 当下二手房销售回升态势确定，新房需求正在缓慢筑底中。前期政策效果已经开始展现，但是受到7月断供事件影响，地产需求回升节奏延缓，当下新房市场不振的问题核心是对居民对能否保交楼存在担忧，交付风险影响居民购置新房的预期，有限的需求提振集中在二手房市场上。房价下跌的预期或居民收入回落导致的买房能力下降不是限制当前地产需求回暖的主因。目前断供事件对新房市场的利空逐渐出清，2022年第34周30大中城新房销售同比增速再度回升。随着后续信贷政策和限购政策放松对需求的刺激，新房需求在三季度实现筑底应该不难。
风险提示：政策放松程度不及预期；政策放松对地产需求的拉动效果不及预期。
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