事项：越秀地产发布2022 年中期报告，2022H1 营收312.9 亿元，同比增长29.1%；归母净利润17.1 亿元，同比下滑25.8%。
平安观点：H1 销售逆势正增长，区域布局优势凸显。2022H1 公司营收312.9 亿元，同比增长29.1%；受毛利率下滑、汇兑损失等影响，归母净利润17.1 亿元，同比下滑25.8%。2022H1 公司销售额489.1 亿元，同比上升3.2%，为50 强房企中唯一一家H1 销售正增长房企。销售逆势正增长主要得益于公司优中选优布局，深耕一线、强二线城市、大湾区等核心区域，随着政策端改善带动需求端释放，公司有望率先受益于行业基本面复苏。
拿地扩储颇具亮点，积极把握扩张机遇：H1 公司新增土储346 万平米，50 强房企中越秀拿地销售面积比（61.3%）位居第2 位，金额比（16.5%）位居第9 位，拿地力度保持前列。TOD 模式全国化拓展取得新突破，通过产交所摘牌方式于杭州获得勾庄TOD 项目，为公司首次在大湾区以外城市获取TOD 项目；同时向母公司收购广州琶洲南TOD 项目，TOD 总土储增至359 万平米，占总土储12.6%。TOD 项目通常位于城市核心地段且具备高利润率特点，后续有望转化为去化优势，带动公司毛利率企稳改善。
融资成本持续下滑，财务稳健助穿越周期：公司三条红线保持绿档达标，H1 于境内成功发行低成本人民币公司债券合共61.5 亿元，3+2 年期票面利率介于2.84-2.90%，5+2 年期票面利率介于3.35-3.38%，平均借贷成本较2021H1 下降34bp 至4.11%，债务结构持续优化，融资渠道保持畅通，助力公司平稳度过行业低谷期，为行业出清后提升市场份额奠定基础。
投资建议：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，2022H1 已率先实现销售企稳，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率；维持公司2022-2024 年EPS预测分别为1.25 元、1.41 元、1.62 元，当前股价（截至2022 年8 月18日）对应PE 分别为6.4 倍、5.7 倍、4.9 倍，维持“推荐”评级。
风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。
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