本周核心观点：本周新房和二手房成交面积环比回落，库存环比仍保持下降趋势，受到部分城市销售边际回暖，去化周期继续下降。土地市场方面，本周重庆完成今年第二轮集中供地，供地推出12宗商住用地，共计1844亩，可建体量约225.7万㎡，较一批次增长53%，所有地块均成功出让，揽金136.7亿元，平均溢价率仅为0.5%。房企信用方面，宝龙地产、海伦堡、时代中国控股等房企被境外评级机构下调主体评级，世茂、金科、花样年控股和融信集团共4笔境内债展期。
重点政策解读：7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发出《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，将东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区；除上述限购区域外，东莞市其他区域暂停实行住房限购政策，居民家庭在非限购区域购买商品住房，无需进行购房资格核验。1）两轮调控成交仍未见明显起色。2）需求端观望情绪仍较强，新政更大力度提振需求，东莞本轮的政策放松直接将全域限购调整为区域限购，政策力度明显加大。3）政策仍有空间，接下来市场回暖关键仍在于政策放松力度。
一周行情回顾：本周（2022/7/4-2022/7/10）申万房地产指数下跌4.36%，跑输上证综指3.42ct，在各类板块中位列第31/32，恒生地产建筑业指数下跌4.05%，跑输输恒生综指3.03ct。本周涨幅前3的地产公司分别为：绿城中国（7.01%）、国创高新（6.38%）、西藏城投（4.76%）。本周跌幅前3的地产公司分别为：融信中国（-18.97%）、旭辉控股集团（-18.02%）、中梁控股（-17.42%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌11.7%，跑输恒生综指10.69ct，跑输恒生中国企业指数10.20ct，在各类板块中位列第30/30。涨幅前3名公司分别为：第一服务控股（9.52%）、中海物业（9.11%）、滨江服务（9.02%）；跌幅前3名公司分别为：旭辉永升服务（-17.50%）、世茂服务（-17.20%）、融创服务（-15.30%）。
地产市场监测：本周（2022/7/2-2022/7/8）30个大中城市新房成交面积240.16万平方米，环比下降54.1%，同比下降52.5%。15城二手房成交面积158.44万平，同比下降13.6%，环比下降17.7%。17个重点城市库存面积19490.21万平，环比下降上升0.7%，去化周期96.12周，较上周缩短13.83周。上周（2022/6/27-2022/7/3）100大中城市土地供应建面5238.73万平，同比增长0.3%，环比下降40.11%，土地成交建面3277.86万平，同比下降42.2%，环比下降10.29%，供需比上升至1.60。
房企融资情况：本周（2022/7/4-2022/7/10）房企境内新发债总额为75.6亿元，同比下降43%，环比下降46%；债务总偿还量为123.2亿元，同比上升42%，环比上升16%，净融资额-47.6亿元。上周（2022/6/20-2022/6/27）共有15个房地产信托发行，发行总额15.65亿元，平均期限1.74年，平均年收益率7.51%。
风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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