湾区优等生，“双国资”加持：越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团，2019 年引入广州地铁为战略股东，合力开拓TOD 模式，目前为销售破千亿、业务多元化的全国性龙头房企之一。2021 年营收573.8 亿元，归母净利润35.9 亿元，分别同比增长24.1%、下滑15.5%；核心净利润41.5亿元，同比上升3.2%。盈利水平及成本管控占优，尽管近年行业整体毛利率中枢下行，但公司毛利率水平依旧保持领先，2021 年为21.8%，高于50 强房企均值（19.7%）；三费费用率处于下行通道，2021 年为7.76%。
2021 年销售超额完成目标，资金充裕助力逆周期增储：2021H2 后行业销售跌幅扩大，公司在销售承压背景下，2021 年逆势实现销售额同比增长20.2%，目标完成度103%，2022 年销售目标对应2021 年实际销售额仍有7%增速，彰显公司不惧行业波动的发展信心。财务方面，公司作为绿档房企，2021 年融资成本持续下行至4.26%，2022 年新增境内外发债利率均低于3.8%，低成本融资叠加渠道畅通，助力公司逆周期增储。2021年公司拿地销售比高于50 强房企整体值；2022H1 拿地力度仍旧保持前列，拿地销售面积比、金额比分别位居50 强房企第2 位、第9 位。
TOD 等多元化拿地优势深化，“地产+房托”双平台互动：公司依托广州本土及双国企背景，持续推进TOD 等“6+1”多元化增储模式，为扩充优质土储保驾护航，2021 年新增土储建面中过半数来自非公开市场。其中TOD 项目具备区位、利润优势，存在技术要求等较高准入门槛，体现公司强运营能力。同时公司践行“商住并举”战略抵抗行业周期波动，与越秀房托形成“地产+房托”双平台模式。越秀地产将资产注入房托，搭建商业项目完整“投-融-管-退”闭环，一次性回收现金，有助于提升公司资产周转率、ROE 及商业运营能力，又可持续分享物业运营及增值收益。截至2021 年末越秀房托共持有9 家物业，总物业估值达424 亿元。
盈利预测及投资评级：公司作为大湾区地方国企，在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，2022H1 已率先实现销售企稳，有望在行业洗牌中进一步扩大市场份额；预计公司2022-2024 年EPS 分别为1.25 元、1.41 元、1.62 元，当前股价（截至2022 年7 月25 日）对应PE 分别为6.5 倍、5.7 倍、5.0 倍。首次覆盖给予“推荐”评级。
风险提示： 1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。
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