本周核心观点： 本周全国各能级城市新房和二手房成交环比继续回暖。 土地市场方面， 本周杭州、 武汉和宁波结束第二轮集中供地， 其中杭州成交45宗地块， 其中23块以底价成交， 占比51.1%， 较首批次扩大5.35个百分点， 整体热度不及本年首轮。 库存方面， 重点城市特别是一线城市去化周期进一步缩短。 房企信用方面， 本周宝龙地产和弘阳地产被境外评级机构下调评级， 多个地产发债主体评级推迟。
重点事件解读： 限价之下房企开启“农产品代替首付” 花式促销。 “农产品换房”背后是房企绕过限价变相折扣：各地农产品换房的本质在于降价促销而非促销农产品， 选择农产品是因为房企促销存在来自政府限制房价上下限的压力， 房企降价促销调整幅度不能太大， 所以部分房企采取一些创新的营销策略， 用农产品抵首付的方式来绕过政府限价， 变相折扣。 一方面稳住之前的业主， 另一方面也可以释放一些宣传力量。 但目前来看， 以价换量的持续性是存疑的， 因为整体房地产市场参与主体的信用没有恢复， 房企与购房者、 金融机构和地方政府等， 需要比较久的时间来恢复， 并且如果长时间的去做一些折扣， 消费者反而会有一种继续观望的心态。 市场关键还在于政策打开， 7月或为重要调整时间节点。
一周行情回顾： 本周（2022/6/27-2022/7/3） 申万房地产指数上涨4.27%， 跑赢上证综指3.14ct， 在各类板块中位列第4/32， 恒生地产建筑业指数上涨3.36%， 跑赢恒生综指2.92ct。 本周涨幅前3的地产公司分别为：三湘印象（13.50%） 、 滨江集团（13.29%） 、 万科A（11.23%） 。 本周跌幅前3的地产公司分别为：宝龙地产（-28.02%） 、 国创高新（-13.65%） 、 易居企业控股（-13.04%） 。 恒生物业服务及管理板块上涨2.73%， 跑赢恒生综指2.29ct， 跑赢恒生中国企业指数2.24ct， 在各类板块中位列第6/30。 涨幅前3名公司分别为：绿城管理控股（10.18%） 、 正荣服务（9.88%） 、 滨江服务（8.69%） ；本周跌幅前3名公司分别为：佳源服务（-18.75%） 、 星盛商业（-3.76%） 、 远洋服务（-3.75%） 。
地产市场监测： 本周（2022/6/25-2022/7/1） 30个大中城市新房成交面积522.60万平方米， 环比上升13.6%， 同比上升17.9%。 15城二手房成交面积189.19万平， 环比下降0.8%， 同比上升9.8%。 17个重点城市库存面积19346.44万平， 环比下降2.12%， 去化周期111.30周， 较上周缩短9.99周。 上周（2022/6/20-2022/6/26） 100大中城市土地供应建面3735.39万平， 同比增长5.9%， 环比下降13.12%， 土地成交建面2671.99万平， 同比下降38.1%， 环比上升18.07%， 供需比下降至1.40。
房企融资情况： 本周（2022/6/27-2022/7/3） 房企境内新发债总额为75.6亿元， 同比下降43%， 环比下降46%；债务总偿还量为123.2亿元， 同比上升42%， 环比上升16%， 净融资额-47.6亿元。 本周没有海外地产债发行。
风险因素： 政策风险：政策放松进度不及预期。 市场风险：地产行业市场恢复不及预期。
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