2021年新增外拓合约面积为 5809万平米，同比大幅增长 105%，基本上全部来自自然拓展，没有并购。以自然拓展规模来看，在港股物管公司中名列前茅。按照公司整外拓项目的发展进情，我们估算至 2025年时，在管面积有望超过 5亿平米对应的年复合增长率约 20%。中海物业目标到 2025年时，物业管理服务和增值服务部分收入比例将达到 50:50，考虑到居民增值服务的毛利率较高，随着其营收占比的上升，对净利增长起杠杆效应。公司现价估值约 23倍 2022年市盈率，反映资本市场给予国企稳定性及资源掌控（包括融资资源）的溢价，中海亦是有能力活到最后的地产集团之一，我们看好中海物业长远的发展，建议投资者可逢低吸纳。
报告内容外拓规模上升，拓展策略进入收成期。中海物业去年管理规模同比上升 38.9%至 2.6亿平米，净增加 7290万平米，其中，约 4800万平米来自第三方项目，占全年规模净增总额约三份之二。 2021年新增外拓合约面积为 5809万平米，同比大幅增长105%，基本上全部来自自然拓展，包括公开投标、内部推荐等，没有并购，在港股物管公司中名列前茅。外拓规模的大幅上升，反映公司在 2018年开始的团队拓展开始进入收成期，此外公司在 2020年与中建集团（中海母公司）的联动开始上升，在非住宅领域上亦取得优异成绩。
关联方稳定输出。来自关联方的管理项目亦是公司增长的另一来源。中国海外（688.HK）及中海宏洋（81.HK）是中海物业的关联地产公司，中海系地产公司的销售一直稳中有升，去年销售额约 3695亿元，销售面积约 1890万平米，据克而瑞数据，操盘销售额及面积约 3524亿元及 1777万平米，操盘比率高达 95%。考虑中海的稳健性，加上其高能级城市之定位策略，未来销售之确定性较高，从而带动中海物业的规模增长。在行业整合的背景下，作为央企头部地产发展商，中海的发展更为有利。
提高增值服务占比。中海物业目标到 2025年时，物业管理服务和增值服务部分收入比例将达到 50:50。与其他物管公司一样，中海物业的增值服务分两大类：一、住户增值服务，2021年同比上升 63%至 8.1亿元，平均每平米管理面积产出 0.3元，同比上升 24%，增值服务坪效在行业中属中间略低水平，未来有望提升；二、非住户增值服务，以服务中国海外为主，但公司旗下的兴海物联，以提供智慧化物管系统服务，外部客户占比高达 70%，随着科技化过程，其增长性亦可期待。
高质量带来高估值。我们估算至 2025年时，在管面积有望超过 5亿平米，对应的年复合增长率约 20%。公司重申年复合增长率 30%之目标。这意味着除了在管规模的扩张外，还要增值服务的配合，未来需要进一步增加服务业态，以提高单位坪效收入，而且居民增值服务的毛利率较高，随着其营收占比的上升，对净利增长起杠杆效应。公司现价估值约 23倍 2022年市盈率，高于行业平均水平，反映资本市场给予国企稳定性及资源掌控的溢价。我们看好中海物业长远的发展。
风险提示：疫情后的复苏进展、盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。
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