专题研究：历次房地产调控调整回顾_股票频道

2016年“930”政策以来，为了抑制过热的房地产市场，各地不断加码房地产调控，穷尽限购、限价等行政手段，以及限贷等金融手段，最终使房地产市场运行趋于平稳。

2022年以来，受内外部因素影响，房地产市场遇冷，土地流拍、房企债务危机此起彼伏。2022年4月29日，政治局会议明确提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”。各地根据市场情况，及时调整房地产政策，势在必行。

这次会有什么不一样的政策调整路径？本文回顾过去历次房地产政策的调整及效果，以资借鉴。

2008年地产大放松：对冲“金融危机”影响2008年国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策。2008年11月5日，国务院常务会议决定在未未2年内投资四万亿元以刺激经济；2008年10月27日，央行出台新政，贷款利率下限下调为0.7倍，首付比例下调为20%；2008年12月国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，从信贷支持、税收优惠等方面鼓励住房消费。

效果上看，经济企稳，房价大涨。2008年和2009年GDP 增长率分别为9.6%和9.2%，保增长目的达到，大量资金流向房地产，市场触底复苏，2009年全国商品房销售均价同比上涨23.2%。

2014年“930”地产放松：“去库存”压力下刺激房地产经济下行，房地产库存快速增加。2014年经济再度面临压力，GDP同比增速7.3%，同比下滑0.6个百分点。2014年全国商品房销售面积和金额同比增速连月为负， 5月首次出现70大中城市新建商品住宅价格环比下跌。销售走弱带来库存快速累积，压力显现。

放松限购限贷。2014年6月呼和浩特是第一个正式发文全面放开限购的城市，此后限购取消呈“多米诺骨牌效应”，到9月底仅有北上广深和三亚五个城市未取消。除放开限购外，各地还出台了房贷优惠、公积金异地使用、落户放宽等其他优惠政策，非一线城市的紧急救市全面展开。

“930”新政开启全国性放松。2014年9月30日央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”；商贷首套最低首付比30%，利率下限为基准利率0.7倍；支持房企在银行间市场进行债务融资。

货币宽松，放开房企融资。

（1）2014年11月21日央行重启降息，2015年2月5日重启降；

（2）2014年10月住建部等三部委发文将公积金贷款申请条件放宽至连续缴存6个月；

（3）2015年1月公司债新规出台，发债主体从上市公司扩大到非上市公司，同时推出私募债等备案发行品种，房企发债门槛大幅降低。

效果上看，一线城市房地产市场率先复苏。“930”新政和降息后，货币宽松的红利首先涌向供需比低的一线城市，一线城市房市率先复苏，并带动全国商品房销售触底回升。但二三线城市销售仍未改善，库存继续累积，2015年3月二三线城市商品房销售面积同比增速继续下滑至-9.6%、-2.2%低位。

2015年“330”加码放松：加强前期政策效果房地产投资继续下行，拖累经济。伴随经济的“L”型走势，2015年房地产市场再度走弱，主要体现在投资。房地产投资同比增速在2015年3月至2016年2月期间持续低于GDP 增速，拖累经济。

“330”新政，五部委联合救市。2015年3月30日，央行、住建部和银监会发布通知，降低商贷二套房首付比例至40%；同时财政部、国税总局也宣布房屋对外销售的营业税免征年限由5年缩短至2年。

“五部委”联合救市，力度超市场预期。

放松限贷，连续降息降准。2015年8月31日，住建部、财政部、央行联合发布通知，规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，公积金贷款最低首付款比例降至20%；2015年“330”至2015年“930”前夕，央行累计降息3次，全面降准2次。

棚改货币化安置比例大幅提升。2015年8月住建部、国开行发文要求各地按照原则不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，并对货币化安置项目加大贷款支持。棚改货币化安置成为后续三四线城市库存消化的重要推力。

效果上看，2015年“330”后房地产全面复苏。2015年9月，一、二、三线城市商品房销售面积同比增速分别为22.8%、7.7%和6.0%，房价同比涨幅分别为12.0%、-1.6%、-3.5%，相比于2015年3月大幅改观。

2015年“930”再度加码：全面宽松，金融刺激再发力高层定调“去库存”。2015年11月总书记在中央财经领导小组会议上提出“要化解房地产库存，促进房地产持续发展”；此后“去库存”在中央经济工作会议、全国住房城乡建设会议等反复提及，成为调控主基调。

“930”政策超预期放松。2015年9月30日，央行、银监会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确在不实施限购的城市，首套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。同时住建部、财政部、央行发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，要求提高公积金贷款额度、全面推行异地贷款业务等。四部委连发两项新政，救市力度再升级。

房地产金融宽松再度跟进。一是限贷再放松。2016年2月央行、银监会发文降非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%（二套认定“认贷不认房”）。二是降息降准。2015年10月央行再度降息降准各一次，中长期贷款基准利率下降至4.9%的历史低位。低首付叠加低利率，信贷处于空前宽松状态。

“217”契税优惠。2016年2月17日，财政部、国家税务总局、住建部联合发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，规定“购买90平米以下住房契税减至1%，90平米以上首套房、二套房分别减至1.5%和2%”。

效果看，全国房地产市场火热。2015年“330”到2016年“217”，是政策宽松力度最强的一段时期，其中调控又以金融政策为绝对主力。在棚改货币化安置、宽货币政策等措施下，一直低迷的非热点二三线城市也开始回暖。

风险提示经济下行超预期，房地产调控政策调整不及预期，新冠疫情超预期等。