2022“稳地产”专题（四）：房地产，稳增长的下一站

2021年下半年至今，我们粗略估计本轮商业银行负债端存款成本共“减负”约12BP；同期，1年期LPR 下调15BP、5年期LPR下调20BP，贷款利率下调幅度已经超过了商业银行存款成本的下调幅度。

因此本轮商业银行存款利率改革，及降准、降息带来的LPR 下调空间，目前已经基本释放完毕，继续进行结构性降息的空间较小。未来地产托底政策，仍会回归到“因城施策”，各地降低房贷利率加点、松绑“四限”上。

随着5月下旬开始，各地防控政策陆续取消，加上近期托底政策力度加大，6月份或三季度初，地产销售的企稳复苏或已经“箭在弦上”。但地产销售情况出现实质性好转，传导至地产投资增速的回暖，仍需要至少三个季度的时间。因此在地产投资发力之前，下半年基建势必率先担当起稳增长的重任。而到了明年年初，届时房地产将会接力基建，成为稳增长的下一个抓手。

对于债市而言，虽然地产投资数据回暖需要时间，但债市对于经济复苏、以及宽信用的预期，通常会在地产“销售底”出现后很快反应。我们发现：投资者通过跟踪高频数据，通常会先行感知到“销售底”和地产回暖行情的出现，10Y 利率率先上行。而等到经济数据公布、“销售底”被坐实后，宽信用的利空冲击开始向5Y 传导。

相比之下，3Y 及以下利率受到“宽信用”的利空冲击不大。与此同时，“宽信用”环境有利于信用债主体资质的改善和信用利差的压缩，对中低评级券种形成利好。因此在下一阶段，债市的结构性机会或主要存在于中短久期、中低评级券种身上。

风险提示 新冠疫情超预期，货币政策超预期、房地产政策不及预期、历史数据无法预测未来走势，相关资料仅供参考。