主要内容: 房地产属于资金密集型行业,投资规模大,开发周期长,公司 通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目 阅读要点,同时对少数股东权益科目进行了简要研究,最后介 绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。
预收账款与合同负债:营业收入的先行指标 房地产行业长周转与预售制度使得预收账款与合同负债的规模 较高,并且成为反映房企营业收入的重点先行指标。 若房地产 开发企业预收账款与合同负债的数值持续小于营业收入则应考 察房企的收入确认方式。 同时, 这两个科目与存货和销售商 品、提供劳务收到的现金的匹配程度也可以分别反映出房企销 售强度与销售回款的情况。
其他应付款:合作开发的规模体现 对于房地产企业来说,其他应付款主要包括土地增值税清算准 备金、合作方往来款项、应收联营/合营企业的款项等科目。 使用剔除土地增值税清算准备金后的其他应付款/总资产这个 指标进行考量,可以较为真实的反映出房企合作开发的规模。
有息负债:杠杆风险的直接测算 有息负债即带息负债,指企业负债当中需要支付利息的债务, 包括短期负债和长期负债。关注房企有息负债时,更应关注有 息负债率、净资产率和剔除预收账款的资本负债率等反映房企 的有息负债相对规模的指标,同时关注有息负债的长短结构和 成本,从而判断房企的资本结构是否合理。
少数股东权益:合作开发的权益影响 对于房地产公司,少数股东权益就是在资产负债表的权益科目中 列明的下属项目公司少数股东应占的权益规模。需要注意的是只 有母公司权益比例超过 50%,其他股东所占权益才计入到少数股 东权益科目中,否则计入到长期股权投资科目中。 少数股东权益 可能使得公司销售数据、盈利数据有所失真,并且与少数股东损 益存在时间不匹配的情况。
隐性负债的产生及识别 隐性负债是相对于显性负债而言的, 指没有记录在资产负债表 内的债务。对于房地产企业,隐性负债是指没有计入“有息负 债”类科目的债务。房企的隐性负债主要包含:
(1) 合联营企 业的债务
(2) 明股实债
(3) 永续债
(4) 经营性负债。对 于合联营企业的债务,我们可关注房企的长期股权投资和对外 担保情况。对于明股实债,我们需要对联合营企业进行向上股 权穿透和少数股东权益的主体性质。对于永续债,我们可在其 他权益工具-永续债中直接得到规模情况。对于经营性负债, 我们需关注非关联方的应付账款和应付票据、关联方往来款和 供应链 ABS 发行情况。