市场化拓展实力强劲，居主流物企第一梯队。截至2020年6月末，公司在管/合约面积中外拓项目占比分别为48.5%/57.2%。2017-2019年，第三方来源在管面积的年均复合增长率达到69.4%。值得注意的是，公司市场化拓盘以寻求第三方中小开发商新盘资源和招投标为主，收并购来源项目极少，更凸显强劲的外拓能力。从主流物企对比来看，公司外拓实力处第一梯队。叠加强劲的关联方支持，公司未来规模高增确定性较强。
优质服务铸就口碑，业主满意度行业领先。1）公司已建立全业态、分层次的标准化体系，分别针对基础物管、社区增值以及智慧服务，获得多项国家质量认证；2）突出的市场化外拓成绩、较优的合约负债和应收等指标以及来自第三方机构的高评价从侧面体现服务品质与口碑。
天启大数据角逐城市服务，科技赋能降本增效。金科服务于2016年前瞻性布局智慧科技业务，与微软中国合作打造社区服务系统—天启大数据。
目前公司不仅为全业态提供智慧服务综合解决方案，也将智慧服务的落地应用向城市级服务场景延伸，已为重庆、无锡等地高等院校、高铁车站、三甲医院等单位提供智慧化的城市级社会服务，并与多个城市新区及政府达成智慧服务合作协议。同时，公司借助科技提升自身运营效能，2019年公司人均营收22.17万元、人均在管面积1.15万方，处同业领先水平。2017-2019年，广义人力成本由82.5%下降4个百分点至78.6%。
两期员工持股计划、三大持股平台，激励力度大、范围广。公司2017年、2020年两期员工持股计划累计出让股份超过25%，覆盖人员从董事会、高管到核心业务骨干共计428人，上市后公司三大员工持股平台共计占股11.22%。同业对比来看，公司股权激励机制力度较大、覆盖范围较广。
以永升为鉴，探内在价值。1）公司治理方面，永升和金科拥有同样优秀管理层团队与行业较高的股权激励力度；2）业务方面，二者均拥有同样强劲的外拓能力，实力接近的关联方支持；3）财务方面，二者的盈利能力和运营效率均达业内领先水平。公司价值应具有可比性。
首次覆盖，给予买入评级。预计2020-2022年EPS1.02/1.66/2.35元，PE49.4/30.2/21.3倍，给予公司2021年34倍PE，目标价66.94港元。
风险提示：外拓及关联方交付不及预期；业绩预测与估值判断不达预期
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