房地产行业研究：解决大城市住房突出问题，规范长租市场发展

事件

12月18日中央经济工作会议提出：解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

评论

首次提出“大城市”住房突出问题。本次会议除了重申“房主不炒”，首次明确指出“大城市”的住房突出问题。问题主要体现为两个方面：1）房价太高；2）供不应求。对于大城市房价太高问题，考虑到今年一二线城市房价涨幅较大，预计政府将加大一二线城市的全方位调控，包括限购/限贷/限价等调控升级，以及对一手房“打新”做出更严格的名额限制，严控资金违规流入房地产市场。对于供不应求问题，政府将通过保障房、共有产权房等多元化渠道增加供给，加快构建租购并举住房制度，逐步实现租购同权。我们认为，明年一二线城市销售额、销售面积、房价的涨幅较今年会有所缓和。

加快长租公寓发展，规范市场行为：1）土地供给：会议提出“土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。政策持续向长租房倾斜，探索多元化租赁住房土地供应渠道，土地供应端有望进一步增加。2）市场整顿：会议提出“规范发展长租市场，整顿租赁市场秩序”。下半年来，部分采取“高进低出”“长收短付”模式的长租公寓企业现金流问题爆雷，引发政府部门和社会的广泛关注。未来将逐步落实行业规范和限制，行业无序竞争局面会有所改善。

“二房东”模式愈发艰难。会议同时指出“对租金水平进行合理调控”。我们认为，未来租金涨幅预期下降背景下，叠加杠杆被限制，以及更严厉的资金监管政策，“二房东”模式愈发艰难。长租企业的拿房意愿将下降，行业增长放缓。从租赁住房供给的角度考虑，未来有条件的地方可以考虑将空置写字楼等其他用地属性资产改造为公寓出租，增大供给量。

投资建议

短期来看，本次中央经济工作会议重申“房主不炒”政策基调，强调了政府保持房地产市场平稳运行的意愿，部分城市（尤其是一二线城市）房价出现非理性上涨将受到调控。考虑到明年上半年基数低，同时经济重归常态，房地产市场数据韧性仍在。长期来看，多地调控政策出台的背景下，随着三条红线政策出台，监管介入房企营运层面，房地产存货弹性和市占率提升弹性受到压制。我们认为目前房地产股票处于历史估值低位，房地产受到全方位管控后，行业波动性减小，对于开发商仍是有利的局面。利润率稳定性提升将带来行业长期的缓慢的估值修复行情。

推荐万科、保利地产、招商蛇口、建发国际。 风险提示 n 房地产调控超预期收紧；销售恢复程度低于预期。