房地产行业：销售回归合理中枢，百强表现出众亮眼

10月百强单月权益销售金额同比 22.6%，较前值提升 1.3个百分点根据克而瑞数据计算，百强 10月全口径销售金额约 12847亿元，同比增长 21.5%，增速较前值下降 3.3个百分点；1-10月全口径销售金额累计值达 99359亿元，同比增幅较前值提升 1.6个百分点至 9.0%。从权益角度看，百强 10月实现权益销售金额 9473亿元，同比增长 22.6%，较前值上升 1.3个百分点；1-10月权益口径销售金额累计达 72022亿元，同比增幅较前值提升 2个百分点至 7.5%。权益口径与全口径增速出现走势差异，恰符合集中度提升的逻辑，且已形成强者恒强的形势。随着疫情的淡化，成交有望由供给侧主导向需求共振过渡。展望四季度，房企有望延续积极加推的态势，叠加首套房贷利率自年初以来稳中有降，提振需求释放，头部房企有望维持较优表现，实现稳步增长。

各梯队不同口径下表现趋异，头部更具稳增长能力今年以来，规模房企竞争加剧，10月百强房企各梯队分化加深。从准入门槛来看，1-10月累计全口径 TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别提升269、161、157和 96亿元，依次递减，百强门槛恢复至去年同期水平。

各梯队中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的 10月单月同比分别为 3.2%、13.1%、42.2%、26.0%、30.1%，较前值分别变动-6.6、-16.9、+33.6、-5.8和-16.5个百分点。从权益口径计算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100单月同比较前值变动分别为-4.3、-16.4、+28.6、+21.5、-25.9个百分点。部分梯队的权益口径与全口径表现出现差距，说明在合作开发过程中，头部企业凭借自身的规模优势，对权益的管控更具主动性，成长更趋稳健。

行业结构调整，巩固头部的同时，梯队内“双分”逐步体现具体到公司层面，主流房企中 10月销售同比增速居前的有：金科股份（137%）、阳光城（63%）、招商蛇口（53%）、中国金茂（52%）、中南建设（44%）等; 1-10月累计同比增速居前的有：中国金茂（33%）、金科股份（27%）、招商蛇口（21%）、金地集团（21%）、世茂集团（17%）等。

10月销售额规模排名靠前的有：中国恒大（1006亿元）、碧桂园（750亿元）、融创中国（705亿元）、保利地产（549亿元）、万科（540亿元）、世茂集团（301亿元）。1-10月累计销售金额前三分别为碧桂园（6903亿元）、中国恒大（6325亿元）和万科（5468亿元）。二线成长型标的单月增速表现亮眼，销售额靠前的依然为规模型头部企业。

投资建议受疫情的影响，行业基本面年初出现大幅下行。随着复产复工的有序推进，销售持续改善。10月百强销售全口径与权益口径走势趋异，全口径 较前值有所回落，而权益口径较前值提升，印证强者恒强的同时，有望带动集中度进一步提升。进入四季度，房企有望延续积极加推的态势，不排除部分房企采取以价换量等方式冲击年初设定的销售目标，整体来看头部销量有望实现稳增。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。

以稳为主的基调下，部分城市出现调控收紧的迹象，头部规模房企及二线成长梯队有望凭借自身优势实现销售、业绩稳步增长，行业竞争格局有望进一步清晰。建议关注：

（1）规模型房企：万科 A、保利地产、金地集团；

（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；

（3）A 股物业优质标的：招商积余等。

风险提示调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企开工进度不及预期，房贷利率上行等。