房地产行业：8月百强销售增速创新高，需求释放韧性获印证

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8月31日，克而瑞发布《2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》

百强表现：8月权益销售额同比增速创年内新高达26%，1-8月累计权益销售额同比年内首次转正约3%

根据克而瑞数据计算，百强8月全口径销售金额约11175亿元，同比增长29%，增速较前值提升4.4个百分点；1-8月全口径销售金额累计值达73186亿元，同比增幅较前值提升3.5个百分点至5%。从权益的角度看，百强8月实现权益销售金额7957亿元，同比增长26%，较前值提升2.1个百分点。1-8月权益口径销售金额累计达53079亿元，同比增速约3%。1-8月百强权益销售金额同比年内首次转正，单月同比连续4个月为正并创新高。从近三年的历史数据看，8月销售金额（统计局口径）同比增速分别为6.4%、15.2%、10.0%，占全年比重在7.5%上下。

百强8月增速创新高印证需求端韧性十足：（1）从去化率角度（中指重点城市高频数据汇总）计算，6-8月单月去化水平呈浅凹槽型，8月去化率较7月有所提升，成交由供给侧主导向需求端韧性确认已得；（2）行业融资端收紧，资源向头部倾斜带动集中度进一步提升。三季度供给力度有望维持高位，叠加首套房贷利率自年初以来稳中有降，提振需求释放；不排除四季度房企采取以价换量等方式冲击年初设定的销售目标，预计头部房企下半年销售有望维持稳步增长。

梯队分化：百强门槛回落，头部准入规模继续提升

今年以来，规模房企竞争加剧，8月百强房企梯队分化呈加深态势。从准入门槛来看，截至8月累计销售金额（全口径）门槛，TOP3/10/20/50门槛较去年同期分别增加683、127、90、31亿元，而百强门槛则较去年下降2亿元，门槛分布逐级递减，头部准入规模提升大于后半段。分梯队来看，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的8月全口径销售金额同比分别为18%、25%、35%、40%和25%；权益口径销售金额同比分别为18%、20%、18%、42%和30%。重点跟踪的房企名单中，单月销售金额增速居前的有：旭辉控股（86%）、招商蛇口（48%）、中国金茂（39%）、中南建设（38%）、世茂集团（37%）等；1-8月累计销售金额增速居前的有：中国金茂（35%）、金地集团（23%）、中国恒大（22%）、金科股份（20%）、世茂集团（19%）等。

投资建议受疫情的影响，行业基本面年初出现大幅下行。随着复产复工的有序推进，销售迎来持续修复，8月百强销量进一步走强，累计权益销售金额同比年内首次转正。主流房企三季度整体加推力度有持高位，四季度不排除采取以价换量等方式冲击年初设定的销售目标，下半年销量有望延续稳增。此外，年初至今首套房贷利率稳中有降，促进市场需求提振。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。当前政策以稳为主风向未变，融资端趋紧或促使行业供给端加推节奏放缓，快周转、内生融资占优及土储丰厚且布局合理的标的表现有望持续向好。建议关注：（1）低估值、稳健型：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物业板块优质标的：招商积余等。

风险提示

调控政策趋严，资金端超预期收紧，房企开工进度不及预期，房贷利率上行等。