1．事件 公司发布了2020年半年度报告。报告期内，公司实现营业收入1463.5亿元，同比增长5%；公司实现归属上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%，扣非后归属上市公司股东的净利润为121.1亿元，同比增长3.1%；公司实现基本每股收益为1.11元，同比增长4%。 2．我们的分析与判断
（一）20H1营收及业绩同比微增，利润率趋势性下降，已售未结算资源丰富，业绩锁定性强 20H1公司实现营业收入1463.5亿元，同比+5%；归母净利润125.1亿元，同比增长5.6%；每股收益1.11元，同比增1.3%。地产结算毛利率为24%，同比下降4.2个百分点，每股净资产为16.84元，同比增长18%。三费费率为7.6%，同比下降0.7个百分点；2020上半年末公司合同负债为6151亿元，同比增8.5%；已售未结算资源金额为6953亿元，同比增11.9%，覆盖2019年地产结算金额1.9倍，未来业绩锁定性强。
（二）20年上半年销售同比降4%，公司财务状况稳健，融资成本下行 2020H1公司累计实现销售额3205亿元，同比降4%，降幅较一季度收窄3.7个百分点，销售面积2077万平米，同比降3.4%；销售均价1.54万/平米，同比降0.7%。公司7月份截至20H1，公司财务资金状况稳健，货币资金1942.9亿元，净负债率率为27%，处于行业低位，同比下降8.9个百分点，公司内部广泛坚持现金为王，手有余粮的原则，未来政策也会持续的坚持下去。年初至今，公司发债多项利率处于行业低位，以6月为例，先后发行8亿元期限5年利率3.2%的公司债以及15亿元期限7年利率3.45%的公司债。
（三）万科物业业绩靓丽，未来将加速拓展 2020H1,万科物业合约面积6.8亿平米，在管面积5.2亿平米；期内新签约面积0.53亿平米，其中住宅服务新签约面积0.39亿平米，非住宅新签约面积0.14亿平米。报告期内万科物业实现营业收入67亿元，同比增长26.8%，其中55%来自于万科以外的项目。万科物业的发展战略由住宅商业“两翼齐飞”升级为“三驾马车”，加快“物业城市”业务发展，新增了厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目，当前，“物业城市”业务已拓展至7个城市。未来物业业务将加速拓展，有利于提升公司估值。
3．投资建议万科公司多元化业务成绩斐然，地产主业稳健，新业务发展势头良好，行业标杆地位进一步巩固，基于对公司项目的结算节奏的推算，我们预计公司2020-2021年的每股收益分别为3.92、4.46元。以8月28日27.57元的收盘价计算，对应的动态市盈率分别为7倍、6.2倍，市净率1.7倍。我们继续维持对万科A“推荐”评级。
4．风险提示疫情超出预期风险，房价大幅下跌风险，毛利率下滑风险等。
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