房地产行业：基本面多维改善，新开工走强、投资有韧性_股票频道

事件8月 14日，国家统计局发布 2020年 1-7月份全国房地产开发投资和销售情况。

单月销售同比增幅提升，需求释放叠加推盘铺排后移带动成交持续改善1-7月，全国商品房销售面积 83631万平方米，同比-5.8%，降幅比 1-6月收窄 2.6个百分点；商品房销售额 81422亿元，同比-2.1%，降幅比 1-6月份收窄 3.3个百分点。7月单月，销售面积 14227万平方米，同比增长9.5%，较前值提升 7.3个百分点；销售金额 14527亿元，同比增长 16.6%，较前值提升 7.6个百分点。相对 6月而言，7月作为传统淡季，单月商品房销量占比全年在 7%-8%左右。淡季不淡，除了存在低基数效应外，受供给放量及需求韧性的共同作用促进成交改善。展望下半年，流动性宽松环境下贷款利率稳中有降，供需双向受益。三季度，房企有望进一步加大推盘力度，抓住销售调整窗口期促进成交继续修复。四季度不排除房企采取以价换量等方式冲击全年销售目标的可能性。

价格方面，1-7月累计销售均价 9736元/平方米，7月单月销售均价 10211元/平方米，环比分别提升 1.0%、2.5%。分区域来看东部、中部、西部和东北 7月单月销量同比分别为 16%、7%、5%、-2%。增速较高的东部地区单月销量占四大区域合计比例达 42%，销售均价环比增长 2.3%。销售均价提升主要在于销量在城市能级与区域中持续出现结构性调整。

7月土地市场呈现量降价提，区位分化加深致优质地块受青睐1-7月，房地产开发企业土地购置面积 9659万平方米，同比-1.0%；土地成交价款 5382亿元，同比增长 12.2%。7月单月，土地购置面积 1694万平方米、土地成交价款 1346亿元，同比分别为-1.8%、36.8%。7月单月土地市场呈现成交量回落，而成交价款大幅提升的现象。随着疫情风险淡化、销售逐步改善，房企抓住调整窗口期积极补充库的意愿热度不减，尤其对核心城市优质地块。从溢价率来看，7月百城土地溢价率 15.59%。

其中，一线、二线、三线城市溢价率分别为 16.27%、12.73%、19.21%，较 6月分别变动+9.71、-3.33、+0.47个百分点。

内生回款持续发力，到位资金累计同比转正1-7月，房地产开发企业到位资金 100625亿元，同比 0.8%，较前值提升 2.7个百分点，年内首次转正；7月单月到位资金约 17281亿元，同比增长 16.5%，较前值提升 3.3个百分点。从资金来源构成看，7月国内贷款、自筹资金、定金及预售款、个人按揭贷款单月同比分别为 14.2%、18.5%、15.2%和 25.3%，较前值分别变动-6.1、+12.6、0.0和 6.0个百分点。“内源性”融资方式贡献持续提升与房企强化销售回款相一致。中长期来看，外部融资向内部支撑转型依然为房企融资的主要趋势。融 360数据显示，2020年 7月全国首套房贷款平均利率则为 5.26%，环比下调 2BP；年初至今房贷利率维持稳中有降的趋势，或进一步促进需求释放。

新开工走强、竣工待修复，开发投资维持韧性1-7月，房屋新开工面积 120032万平方米，同比-4.5%，降幅较前值收窄 3.1个百分点。7月单月，新开工面积 22496万平方米，单月同比较前值提升 2.5个百分点至 11.3%。1-7月，房屋竣工面积 33248万平方米，同比-10.9%，较前值回落 0.4个百分点。截至 2020年 7月底，住宅去化周期约 1.87年，较前值微增，恢复至 2016年 12月的水平，但依然处于 2011年以来中低位。销售逐步修复叠加中低库存状态带动开工短期走强。单月竣工表现疲软原因或在于销售修复窗口期，房企抢开工、强回款，同时受疫情影响交付时限允许一定的延长综合作用的结果。但全年来看，依然维持竣工上行修复的预判。1-7月，全国房地产开发投资 75325亿元，同比增长 3.4%；7月单月开发投资额为 12545亿元，同比增幅提升至 11.7%，较前值提升 3.1个百分点。展望下半年，建安投资有望迎来改善，土地投资短期滞后于土地成交，投资端或维持韧性。

投资建议受疫情的冲击，为配合“战疫”工作，年初多地售楼处关闭、人流冻结以及复工延后都对房地产基本面产生短期的负向拉动。随着复产复工的有序推进，行业基本面已出现修复改善。短期冲击不改销量长期向合理中枢回归的趋势。政策端，调控基调依然“以稳为主”；或以“因城施策”为主要方式、高频微调为常态节奏。房地产行业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远，融资端由外源性杠杆向内生性融资的转变初见成效。站在当前时点，地产板块估值依然处于历史下沿，建议关注：

（1）低估值、稳增长的规模型房企：万科 A、保利地产、金地集团；

（2）受益于边际改善的成长标的：金科股份、华发股份、中南建设、阳光城；

（3）A 股物业板块优质标的：招商积余等。

风险提示调控政策趋严，销售修复不及预期，资金端超预期收紧，疫情影响超预期等。