房地产2020年1-4月国家统计局房地产数据点评：销售转正预期提升，警惕小概率事件

销售:4月复苏加快,高能级城市降幅收窄,预计Q2整体保持回升趋势前期积压需求释放、房企加大推盘力度、置业情绪短期回温下,4月单月全国商品房销售面积同比降幅大幅收窄12pc至-2.1%。居民出行自由度提升后,4月东部、中部、西部地区销售面积已基本恢复至去年同期水平,一、二线销售面积同比降幅分别收窄17pc、15pc。5月高频数据显示楼市成交继续回升,基于当前信贷环境宽松、上市房企年中业绩冲量、以及高能级城市积压的需求持续释放,预计二季度行业销售将整体维持复苏态势,5月单月销售面积或同比转正。

土地:4月成交继续升温,关注地价持续上行风险与三四线分化趋势4月全国土地购置面积、成交价款分别同比13.8%、+82.3%,百城土地成交平均溢价率小幅提升至15.46%。值得注意的是:1)4月百城土地成交平均溢价率为2019年下半年以来最高水平,后续如果地价持续走高,是否会触发降温政策需要密切关注。2)当前三四线城市高溢价率(4月约27.55%)与高流拍率(4月环比增加252宗)并存,即使热点三四线城市如徐州、常州也出现了较多流拍地块。预计后续三四线城市土地市场将进一步分化。

投资:4月新开工明显改善,投资增速大幅提升,供给侧反弹趋势明确得益于资金支持以及预期向好,行业供给侧链条上各个环节持续恢复。4月新开工、投资增速环比提升明显,印证我们前期“硬核反弹”的判断。4月单月新开工面积约1.96亿方,同比降幅大幅收窄9.1pc至-1.3%。销售预期明朗化后,前期积压的开工需求(Q1同比-27.2%)迎来集中释放。1-4月行业施工面积增速环比微降0.1pc,但4月房地产投资增速环比+5.8pc至7.0%,推测系施工投资强度以及土地购置费增速继续提升。

资金面:4月到位资金基本恢复至去年同期水平,累计“缺口”持续收窄整体来看,4月行业到位资金已基本恢复至去年同期水平(同比-0.6%)。其中供给侧国内贷款、自筹资金同比增长较明显,需求侧按揭贷款与去年同期相当,定金及预收款恢复至去年9成左右。1-4月到位资金降幅收窄至-10.4%,其中降幅最大的为定金及预收款(1-4月-18.9%),预计随着销售复苏,行业资金面压力将持续缓解。

投资建议5月全国“两会”召开在即,预计房地产政策以稳为主,相对宽松的资金环境下,短期内行业基本面修复趋势较为明确。但需要注意的是,考虑到海外疫情发展对于国内居民就业和收入的潜在影响或有滞后,以及近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复,或对区域内后续行业销售趋势以及施工节奏造成一定影响,虽为小概率事件,仍需密切关注及提高警惕。我们认为龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显,亦是过往外资配置A股地产的主要方向,建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股的万科企业、融创中国、中国金茂。

风险分析海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;近期国内局部区域出现小范围的新冠疫情反复;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。