蓝光发展：嘉宝成功分拆上市，拿地结构明显优化

事件: 近日公司发布公告 , 控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司(简称“蓝光嘉宝”) 向香港联交所主板递交公开发行 H 股股票及上市申请并获香港联交所批准, 之后蓝光嘉宝于 2019年 10月 18日在香港联交所主板上市交易。 上市首日, 蓝光嘉宝上涨 15.0%, 按收盘价计算市值为 73.04亿港币。

蓝光嘉宝成功上市, 为母公司提供分项估值基础。 此次蓝光嘉宝 IPO 共计发行4291.6万股, 发行价为 37.0港币,净募资额为 15.9亿港元,发行完成后蓝光嘉宝股本增加至 1.7亿股, 公司间接共计持有蓝光嘉宝 1.2亿股,占发行后总股本的 67.5%。2018年蓝光嘉宝收入为 14.6亿元、净利润为 3.0亿元, 2016-2018年收入复合增速为 49.2%,净利润复合增速为 70.6%。 蓝光嘉宝顺利上市, 为公司提供了分项估值的基础。我们预计 2019年蓝光嘉宝实现净利润为 4.1亿元,按 25倍 PE 估值及控股比例计算,预计能为公司带来 69亿的分项估值增量。

蓝光嘉宝位居四川省物业服务 TOP1,盈利能力业内领先。 蓝光嘉宝 2019年位列中国物业服务百强企业第 11位,四川省物业服务百强企业第一位,是西南地区领先的物业服务企业。 截至 2019年 6月末, 蓝光嘉宝在西南地区及四川省的在管面积分别为 4261万方及 3419万方。截至 2019年 6月末,公司总在管面积为 6331万方,增长势头强劲。2018年蓝光嘉宝的毛利率、净利率分别为 33.2%和 20.5%,位居物业管理行业前列。

拿地结构明显优化、完成全年销售目标无虞。 2019年 1-8月,公司新增 38个项目,进一步扩大华东、华南区域新二线以及强三线城市的土储占比,新增计容建面 572.5万方,同比减少 33%, 拿地总地价 220.3亿元,同比增长 23%,平均楼面地价 4305元/平方米,同比增长 64%,拿地结构明显优化。 根据克而瑞数据, 2019年 1-9月公司销售金额 771亿元,同比增长 12%,实现销售面积828万方,同比增长 17%,已完成全年 1100亿销售目标的 70%。

盈利预测与投资建议。 预计 2019-2021年 EPS 分别为 1.15元、 1.79元、 2.29元。 考虑到公司土储结构优化、物业成功分拆上市,给予公司 2019年 7倍估值,目标价 8.12元不变,维持“买入”评级。

风险提示: 房产销售回款不及预期、融资不断收紧、蓝光嘉宝估值偏低等。