房地产金融属性持续减弱，资金流入有限

主要事件:央行发布报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

市场判断:为了应对疫情冲击,支持复工复产,人民银行及时出台了多项政策措施:春节开市后提供1.7万亿元短期流动性;今年以来3次降准释放1.75万亿元长期流动性;3000亿元专项再贷款、5000亿元再贷款再贴现额度、新增1万亿元再贷款再贴现额度陆续落地在全球货币为对抗疫情而流动性大幅增加的环境下,中国房地产市场的压力也随之大幅增加,各地不断出现排队买房以及房价大幅上涨的现象。自从2017年,十九大报告习近平提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后,从中央到地方,房地产政策的调整快速而有效。

既从需求侧进行直接的购买限制,又从提高交易成本的角度出发,对5年内进行买入和卖出的行为进行税收的加征。

我们认为,这些措施和政策对于降低房地产市场5年内的短期金融属性有积极的作用,5年以上的长期金融属性由于本身存在较大的不确定性,风险较大,投资会相对谨慎,因此影响不大。不过从市场化的角度看,5年内交易成本的提高仍有空间,房地产短期的金融属性的下降也还有空间。从5年以上的房地产市场长期金融属性看,其金融属性基本影响较小,但受制于限购政策,这一长期金融属性暂时显现的效果有限。不过限购政策属于非市场化的控制方式。因此,在贷款利率水平整体呈下降趋势,货币政策总体趋于宽松的大环境下,房地产价格上涨的动力是存在的,但也是可控的。从长远来看,中国房地产市场仍需进一步的去金融属性化过程,而且需要集中在市场化的交易成本和持有成本提高的方式上,并区别对待,加大5年内交易成本和持有成本,适当提高5年以上交易成本和持有成本,比如房产税。

从而使房地产的住宅属性进一步体现,而金融属性进一步减弱。

数据显示,一季度我国人民币房地产贷款增加1.75万亿元,占同期人民币各项贷款增量的24.6%,比上年全年水平低9.4个百分点。4月份我国个人住房贷款新增3675亿元,同比多增173亿元。房地产贷款占比稳步下降,与之相对应的是,小微企业、先进制造业贷款的比例在逐步上升。4月末,制造业中长期贷款余额同比增长17.8%,是2011年3月以来的高点;而投向房地产业的中长期贷款增速稳定,同比增长10.5%,比上年末低0.9个百分点。

我们认为,目前货币政策和资本市场基础制度改革对于中小微企业的激励作用非常明显,既降低了其初期的发展成本,又拓宽了其成功后的退出通道。高新技术的创新动力将不断加强,有利于实体经济中存量部分的兼并重组活动的增加,传统产能的升级换代,以及增量部分即新兴产业的发展速度。经济整体的活力和效率将会得到有效提升。

因此,尽管全球的流动性宽松仍将持续,但是资金流入房地产市场的动力在不断下降,进入实体经济的比重和动力将不断加大。对于市场来说,或将通过保持上行趋势的方式来体现当前基础制度改革的成果和对未来经济改善的预期。