固收深度报告：地产系列二之多维度看房地产企业信用

我们对一季度销售排名靠前的地产企业进行对比,分析了当前房产政策、房产企业主体规模及地位、主营业务及盈利能力、债务压力,土储规模及分布、企业融资情况和周转率等方面,从而帮助投资者选择优质地产债进行投资。

房地产政策:当前市场已进入调整期,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”强调避免政策大幅放松进入新一轮市场热炒期。在金融风险较高的时期,房地产企业要关注资金链状况,稳定运营,避免激进的发展策略。住房租赁和共产房为房地产企业提出了新的考验,在租赁和共享盛行的时代,房地产企业应顺应潮流,满足市场需求。棚改和旧改工程是当前基础设施改造和房地产建设的重点工程之一,得到国家方面的大力支持,值得房企关注。落户限制的松动也为房地产企业带来广阔市场。

一季度房企销售情况:我们梳理了2020年一季度地产销售情况,并从中选取了销售额排名前30的房地产企业进行分析。头部地产企业的销售额均超千亿规模,而规模相对较小的房企销售额仅过百亿规模,二者之间差距较大。销售面积的对比同样鲜明。以上两方面的差距可以表明地产行业竞争十分激烈,并且头部地产企业实力雄厚,品牌效应较强,短时间其地位难以被撼动。

主体规模及地位:截至2019年末,从企业性质上来看,国有企业和民营企业占绝对多数,分别有10家和12家。

主营业务及盈利能力:截至2019年末,表中所有房企的主营业务均为住宅和商业地产的开发、运营与销售,且业务高度集中于主业,表中所有企业的房地产开发销售收入占总营收比例平均为93.38%,未来房地产市场的走势对表中各房企的经营有着决定性的影响。从企业的净利率来看,表中房企的平均净利率为13.8%,净利率反映了企业的运营能力,净利率前五名的房企中,有四家都是央企,有理由认为国有控股的房企运营能力和在当下抵御风险的能力更强。

债务压力:整体来看,房地产企业的债务杠杆高企,明显高于其他行业,而货币资金对短期债务的覆盖情况分化明显,经济下行压力下房地产企业再融资空间有限。

土储规模与分布:我们发现销售规模靠前的房企土储倍数普遍较高,土储倍数超过3的房企达到了20家,占比83.3%,其中世茂建设的土储倍数最高,达到了7.44。房地产行业规模优势明显,随着房地产行业的景气度降低,房企间竞争加剧,近几年来房地产行业集中度日趋升高,整体来看,销售规模靠前的房企土地储备规模较大。

企业融资情况:从融资成本角度看,房企的平均融资成本为5.80%,而融资成本超7%的共有四家,为中国恒大、融创中国、阳光城和中南置地。

导致以上企业融资成本高企的原因是债券融资成本相对其他企业较高。

周转率:整体来看大规模房企普遍呈现高周转态势。高周转意味着拿地、开发建设、销售以及回笼资金等过程的节奏加快,快节奏的运营会提高资金利用率,降低融资成本,销售端快速实现的回笼资金可减少现金流断裂所引发的财务风险。

风险提示:宏观经济整体下行时,地产企业资金承压严重,中小地产获取流动性难度较大,注意宏观经济波动造成的系统性风险和中小地产的债务压力。