短期政策面再次侧重“房住不炒”,下半年新房市场受益于供给驱动Q2全国商品房销售面积同比+3.2%(Q1同比-26.3%),带动上半年销售面积降幅收窄至-8.4%。其中东部/西部地区复苏较快,Q2销售面积同比增长超过5%,中部/东北地区仍处于环比恢复阶段,Q2销售面积不及去年同期。
6月70城新房和二手房销售价格环比涨幅微扩0.1pc,其中一线城市新房和二手房销售价格环比涨幅微降,二三线城市环比涨幅略有扩大。6月70城中50个城市二手住宅价格环比上涨,13个城市环比涨幅≧0.8%,6个城市环比涨幅≧1%。7月以来,价格出现较明显上涨的杭州、东莞、宁波、深圳陆续加码调控,短期政策面再次侧重“房住不炒”。
展望下半年,预计按揭投放可继续为购房需求释放提供基础,叠加主流开发商推盘量提升,以及中部、东北地区继续恢复,我们维持“全年销售面积同比-5%,销售金额同比转正”的判断。其中7、8月传统淡季,大概率成交同比增长但环比回落,城市轮动特征或更加明显。
上半年土地成交供需两旺,关注优质土地供应持续性以及地价上行风险上半年土地市场整体供需两旺,其中一线城市成交量/价均出现较高增长,但溢价率总体可控;二线、三线城市成交结构性特征明显,热点城市溢价率维持较高水平。展望下半年,销售预期较好、资金面平稳、以及中型房企补库存压力下,预计热点区域的土地需求仍具备支撑,重点关注后续优质土地供应规模能否保持,以及地价持续提升下出台监管政策降温的可能性。
地产链供给侧“继续硬核”,竣工回升斜率受制于天气因素边际波动6月单月房地产投资同比+8.5%(环比+0.4pc),1-6月同比转正至+1.9%,施工强度提升以及土地购置费增长继续推动投资“硬核反弹”。6月单月新开工增速提升至+8.9%,1-6月累计同比-7.6%,资金供给相对充裕、销售较快复苏、土地购置回升为新开工修复提供了较好基础。
6月单月行业竣工同比转负至-6.6%,1-6月累计同比-10.5%,复苏斜率较为平缓。我们认为当前局部区域的天气情况和洪涝灾害会对当地施工进度造成一定程度的拖累,但全年竣工还需进一步观察Q4表现(2014-2019年Q4竣工量占全年的43%~51%),我们暂时维持全年竣工面积增长6-7%的判断。
66月到位资金增速续升,预计下半年节奏逐步趋稳,各来源结构更加均衡6月单月行业定金及预收款增速提升至+15.3%,国内贷款、按揭贷款集中投放同比+20.3%、+19.3%,带动到位资金同比+13.2%。我们预计下半年行业供需两侧资金供给均边际趋稳,各来源结构更加均衡。
投资建议短期政策面再次侧重“房住不炒”,行业资金供给边际趋稳,预计下半年行业基本面修复节奏更加温和。考虑到龙头房企在业绩/分红稳定性、融资成本优化、以及财务安全边际优势明显,亦是过往外资配置A股地产的主要方向,建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股的万科企业、融创中国、中国金茂。
风险分析海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;局部地区天气情况和洪涝灾害可能会拖累当地施工进度;土地市场持续升温,存在融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升
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