事项:统计局公布1-6月房地产投资和销售数据,主要数据延续了 3月份以来的修复,开发投资累计增速转正。商品房销售额66895亿元,同比-5.4%,销售面积69404万平方米,同比-8.4%。房地产开发投资62780亿元,同比+1.9%。房屋新开工面积97536万平方米,同比-7.6%,竣工面积29030万平方米,同比-10.5%。
评论: 销售:单月增速回落,二季度恢复并非小周期上行的开始2020年1-6月,商品房销售累计同比延续修复,累计销售额66895亿元,同比-5.4%,销售面积69404万平方米,同比-8.4%。6月单月销售额20626亿元,同比+9.0%,销售面积20701万平方米,同比+2.1%,单月增速相对5月有所回落。
延续我们之前的判断,19年和20年的销售来自于供给推动,因而去化率持续下行。反过来,销售去化率也是决定房企开工决策的核心变量。从短周期看,当前销售仍处下行周期,后续政策的方向和力度将在很大程度上决定销售和开工。如果政策维持当前的基调,预计全年销售额和销售面积均有10%左右的降幅,新开工受未开发土地存量和积极推盘的影响,有望与上年持平,但很难实现正增长。
从数据看,二季度销售的确明显好转,但我们认为销售的回暖并不改变销售下行周期的方向:首先,在不考虑疫情的情况下,销售本已处在下行周期。虽然2019年商品房销售增速仍然为正,但从宏观数据和微观反馈上看,上年去化率有所下行,销售增加主要有供给增加驱动。房价增速由2018年的10.9%降低至2019年的6.6%,本年一季度进一步下降至3.0%,新开工去化率(当年期房销售面积/当年新开工面积*0.8)由2017年的91%降低至2020年5月的76%。整体上看,19年供大于求的情况并未改善。
其次,若需求端政策不发生扭转,疫情并不能改变周期下行的趋势。反观本年前四个月的销售情况,疫情使2月份和3月上旬的销售大受影响,相当于在“下坡路”上砸出一个“深坑”。其后随着疫情趋于稳定,售楼部重新开放、销售活动恢复正常,前期需求开始释放,形成一个“填坑”的过程,——我们认为这是二季度销售回暖的成因。但如果需求端政策环境不发生改变,“填坑”完成后,面对的仍然是销售的“下坡”。
最后,二季度流动性明显充裕,后续可能面临拐点。3月至6月,M2同比增速维持在10%以上,达到2017年至今的最高水平、二季度社会融资规模97232亿元,相对上年同期增加37155亿元。充裕的流动性供给较好的支撑了楼市回暖。展望下半年,疫情影响逐渐减弱,经济企稳的背景下,宏观流动性可能面临拐点。
当然,我们不排除三季度销售继续回暖的可能,特别是随着开发商推盘力度的增加,供给驱动成交将继续演绎。但相对销售额,我们认为去化率更能体现市场的供求关系,去化率可能在三季度出现一定程度的下滑。
首页
微信公众号
证券之星APP
