成交延续回升,短期有望维持高位。百强房企6月销售延续改善,单月实现销售面积1.0亿平米、销售额1.5万亿元,同比分别增长10.3%、13.8%,增速较5月提升3.1个、1.6个百分点;1-6月累计实现销售面积3.7亿平米、销售额5.1万亿元,同比分别下降3.5%、2.7%,降幅较1-5月收窄4.4个、5.3个百分点。跟踪的26家主流房企1-6月销售额同比下降1.0%,较1-5月收窄5.1个百分点;其中公布2020年销售目标的14家房企目标完成率达40%。短期来看,考虑推盘供应进一步加大,上年基数较低,成交有望维持较好表现。
强者恒强格局明显,TOP11-20增速靠前。6月TOP11-20、TOP21-30、TOP51-100、TOP1-10单月销售总额分别同比增长34.7%、21.1%、16.3%、10.0%,但TOP31-50销售总额同比降4.4%,强者恒强趋势明显。从具体房企来看,6月碧桂园实现销售额810亿元,同比降1.2%,1-6月累计销售额3723亿元,领跑房企。重点监测的26家房企中18家实现单月销售额同比正增长,其中中梁、金科、禹洲、金地、恒大单月增速均超过50%,分别达169.9%、74.1%、68.6%、61.6%、56.8%、51.2%。
高均价房企增速靠前,或反映高能级城市改善力度更强。将百强房企按6月销售均价划分为1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下,各梯队销售额环比增速分别为47.1%、27.0%、27.6%,或反映高均价的核心城市楼市改善力度更强。从销售均价来看,6月百强房企均价环比降0.4%至13998元/平米,其中均价1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米的房企销售均价增速均值分别为10.7%、2.5%,而均价1.2万元/平米以下的房企售价增速均值为-3.3%,或意味着低能级城市的三四线楼市调整压力逐步显现,带动整体成交均价出现下滑。
投资建议:短期尽管政策步入观察期,但随着供给持续放量、上年低基数背景下,成交有望延续高位,基本面持续改善有助于板块估值修复,关注销售恢复快、中报预期相对较好的优质房企如中南建设、龙光集团。中期随着供给放量、库存持续积累,行业下行压力或将逐步加大;结合中央以“稳”为主、因城施策主基调,年末有望迎来政策窗口期,叠加估值切换,地产板块将迎来较好投资机会,关注优质龙头及弹性二线如万科A、保利地产、金地集团、中南建设、新城控股等。同时持续关注受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
风险提示:1)由于疫情对行业开工、复工造成影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期风险;2)基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市持续调整,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。
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