正荣服务:IPO点评_股票频道

公司概览

正荣服务是一家物业管理服务提供商,以长三角及海西为主。

与正荣地产(6158.HK)是兄弟公司,同样由欧宗荣先生间接持有控股股权。

正荣地产以长三角及海西为主,布局全中国。截至2019年底,土储建面约2600万平米,土储权益比率约55%,以合作开发项目为主。正荣2019年销售额约1300亿元,全国排名第23名。

截至2019年,正荣服务在管面积约2300万平米,其中48%由正荣地产发展之项目。

在管项目2300万平米中,住宅占64%、非住宅(政府公建、写字楼、工业园区和学校)占36%。

根据中指院按综合实力计,正荣位列2019中国物业服务百强企业第22名。根据亿翰智库的资料,正荣于2019年被评为2019中国社区服务商成长性10强。

公司主要提供三大主要服务:一)物业管理服务。主要是基础物管服务,公司收入主要来源,2019年分部收入约3.4亿元,占2019年总收入之47.8%;二)社区增值服务。包括家居生活服务、车位管理、租赁协助及公共区域增值服务等,2019年分部收入约1.1亿元,占2019年总收入之15.6%;三)非业主增值服务。主要向房地产开发商提供的开发项目的前期规划及设计咨询服务,2019年分部收入约2.6亿元,占2019年总收入之36.6%。

盈利能力方面,2019年整体毛利率为34.1%。物业管理服务分部毛利23.1%,属行业中间水平。社区增值服务67.2%、非业主增值服务34.5%。

行业状况及前景

根据中指院分析,截至2019年底,中国物业在管建面约239亿平米,其中物管百强占有率约43.5%。百强物业服务企业所管理物业的平均数量由2015年的154项,增至2019年的212项,复合年增长率为8.3%。随着头部企业在资源整合上的比较优势。

2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团;平均在管建面为4740万平米,其中平均约60%的在管建面乃由其关联地产集团开发的。但随着在管规模上升,来自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少。物业公司的外拓能力愈趋重要。

此外,物管服务属劳动密集型行业,涉及大量工人,如安保、清洁及维护人员。

最低月工资正在不断增加,中小开发商在缺乏规模效益的情况下,都会选择出售其物业公司予大型物管商,或把他们新开发的物业项目选定其他大型物管公司作服务营运商,马太效应将持续下去。

在市场竞争激烈的环境下,基础物管服务的利润水平预计愈趋下降,未来增值服务的发展将是企业的成功关键。有利拥有多业态的地产企业,把不同种类的增值服务引入物业管理板块中,从而提高整体盈利水平。

优势与机遇

营收结构中,社区增值服务分部收入占2019年总收入约16%;分部毛利占2019年总毛利约31%。社区增值服务占比高于同业。

公司以长三角地区为主,长三角是中国经济发展最繁荣及活跃的地区之一,作为「一带一路」和「长江经济带」的交汇点,在全国经济中具有重要地位。为了加强城市间的协同和联动,使经济发展再下一城,长三角一体化在2018年再次被国家主席习近平总书记再次强调及宣布,支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略,同年被国务院总理李克强写入政府工作报告,着力落实新发展理念,构建现代化经济体系,推进更高起点的深化改革。

弱项与风险

物管行业是劳工密集的产业之一,劳工成本在销售成本及行政开支的主要部分。占公司总销售成本约59%。此外,公司向分包商外包若干服务职能,例如安保、清洁及保养服务,占销售成本约23%。最低工资上涨及人工成本上升会影响未来盈利能力。

在管规模较小,截至2019年底约2300万平米。合约面积约3700万平米,规模较小,估值上可能存在拆让。

投资估值

我们预计行业并购加速,物业管理行业正在重复地产行业的发展过程,集中度不断提升,行业整合将会加速。公司规模较小,计上关联方正荣地产的土储(截至2019底约2600万平米)亦与行业头部企业有一段距离,意味未来增长主要靠外拓及并购。

虽然并购存在不确定性,但最近同业成功并购的案例给予市场信心。

物业板块较为火热,假设以上线定价(每股4.70港元),我们预期公司2020年市盈率约24倍。估值与同业平均水平相若,考虑到公司在增值服务上的优势及集团增长激进的作风,我们认为估值合理。

综合以上考虑,我们给予公司IPO专用评级:7分。